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北京房地產的價格走勢一直以來是人們關心的話題。去年以來,對房價昇降的爭論始終沒有停止過。盡管大家公認北京的房價太高,但2000年北京破天荒地賣了900個億,強大的需求讓高喊房價要降的人目瞪口呆。今年,進入9月以來,北京樓市雖然有申奧、入世等等利好的刺激,但仍呈現出一副疲態,樓盤銷售進度普遍減緩。時值歲末,人們普遍關心,明年北京樓市將會怎樣,房價有沒有可能因市場的調整而降低?
決定房價的主要因素是市場的供求關系。從目前北京樓市的供需關系及各種因素來看,北京的房價已沒有理由上漲。
供求失衡結構錯位
目前,北京商品房供應量的增長超過需求量的增長。
雖然今年上半年北京樓市供需兩旺,但有數據表明,1-6月份,北京房地產開發投資達248.9億元,其中新開工面積961萬平方米,比去年同期增長72.1%,而住宅銷售面積為236萬平方米,只比去年同期增長7.1%,居民人均可支配收入6.1%,從收入消費與房地產投資的增速來看,其差距很大。據悉,北京目前商品房空置量已達1200萬平方米。今年新盤的推出量無論從數量還是面積上都高於去年,而北京自1999年三天一個新盤,到2000年兩天一個新盤,再到2001年一天一個新盤,已連續三年快速增長。今年的開工面積比去年增長了近一倍,同時,今年入秋前京內外開發商瘋狂『圈地』,土地供量也大幅增長。據悉,1-3季度,北京市房地產完成土地開發面積493.2萬平方米,同比增長2倍;本年購置土地面積399.7萬平方米,增長2.3倍。這預示著商品房供應進一步加大,空置量還會增加。另據業內人士預測,北京房地產還有2600萬平方米的市場空間。根據北京市制定的人均18平方米居住面積的規劃,5年內,北京要完成900多萬平方米的舊房改造、6000萬平方米的住宅開發,這意味著北京平均每人可以增加6平方米的居住面積。而目前,北京人均住房面積已達到15平方米,6000多萬平方米供應量的增長顯然缺少對應的需求量,房價上漲缺乏動力。
另外,北京的商品房存在明顯的供需錯位。
北京市統計局2000年下半年對1500戶城鎮居民購房意向的調查顯示,在1500戶居民家庭中,有195戶居民准備在三年內買房,其中欲購買經濟適用房的為149戶,佔76.4%。
據搜房公司調查,目前有購房意向的人群中,能接受4000元/m 2以下房價的,佔被調查者的58.1%,可接受4000元至6000元/m 2之間價格的人數為34.8%,兩者之和佔總被調查人員的92.9%。
另外,今年北京的危舊房改造是去年的兩倍,約有5萬戶危改區居民外遷,若按平均1戶安置70平方米計算,總需求量約為350萬平方米,約可佔北京全年住宅銷售總面積的1/3。這一龐大的消費群體大多是原住房條件較差的普通居民,屬中低收入者,積蓄有限。而當今北京樓市裡大多是價位在6000元/m 2以上的高價位住宅和商住公寓,低總價商品房短缺,同時,今年原計劃開工面積150萬平方米的經濟適用房僅開工了30萬平方米,市場供需在結構上嚴重錯位。
去年北京賣掉了900個億的商品房,佔北京城鎮家庭約20%的高收入家庭(戶平均年支配收入5.03萬元)大多在這一輪買房熱潮中完成了置業,中高價位房的市場有效需求已得到了很大程度的釋放。目前,市場需求的主體已非『買漲不買落』的投資客,而是以自住為主的中等收入家庭,中、低價位的商品房是這一群體的唯一現實的選擇。
京外企業湧入壓低樓價
盡管今年北京樓市『提前入冬』,但目前仍吸引了大批京外、海外企業和資金不斷湧入,這表明北京的房地產市場仍然存有一定的利潤空間。而京外、海外企業敢於涉北京之『水』進京開發的大多在外已有『成就』,這些成熟企業的進入將有利於提高北京樓盤的品質,使北京較快步入比拼綜合性價比的銷售時代,綜合性價比的提高,相對擠出的是房價的泡沫。實際上今年廣東最大的房地產商———合生創展公司與珠江公司在北京的合作,創下今年首位銷售額的20世紀城的開發以及上海世茂股份、香港中國置地、沈陽華新國際、深圳金地等成熟企業的大規模進入,已經在北京市場上引起了不小的反響。華新國際老總盧鏗已放言,明年該公司開發的北京奧林匹克花園將是一個大規模、低密度、精裝修,售價約5000元/m 2的高性價比項目。有業內人士預計,明年,面對平民化的主流群體,一些京外企業為贏得北京市場,會在設計、裝修及總體價格上采取壓低利潤空間的競爭策略。
政策降低房地產泡沫
北京的地價貴、建設成本高是使房價居高的一個剛性因素。平抑房價必須使土地買賣透明化。不久前,北京成立的土地整理儲備中心將使北京的土地出讓從協議為主向招標拍賣過渡。雖然目前該中心的壟斷作用尚未顯現,但入世後,海外資本的進入會促使土地買賣透明化,政府規范土地市場勢在必行。土地買賣的規范化可使京外優勢企業在北京獲得公平競爭的環境,這也為房價的降低提供了空間。
另外,據悉北京市從2002年起將適當加大供水、供電、供煤、通訊、污水處理和道路建設等方面的資金投入,完善市政基礎設施配套,這將降低房地產開發商的開發成本。再有,2002年北京將減少住宅建設項目的審批環節,降低收費標准以減少住宅開發中的費用支出。還將嚴格新注冊開發企業的資質審查,鼓勵開發企業兼並重組,控制開發規模等,以保證房地產開發具有規模效益。同時,還將進一步開發針對中低收入階層的經濟適用住房。
此外,入世後,建材的關稅將從目前的30%降至10%,這也可以使建築成本有所降低。
倘若原計劃在今年開放的三級市場在明年能夠實現,對於高房價也會起到有效的抑制作用。
高端走高整體趨降
據偉業顧問公司分析,明年北京房地產市場居住類物業的綜合加權平均價將呈整體下降的趨勢。樓市將向高低兩極方向發展,產品則呈現多元化。
明年的新增供應量中,將會有大量中低總價住房推出,從而在整體上拉低北京房價,其區位大多會在市政配套較為完善的四五環之間,價格在5000元/m 2以下,總房價為30萬元至50萬元,另外,新增的經濟適用房項目仍會有一定供量。據透露,北京安地房地產公司明年將以3500元/m 2的價格在北京豐益橋西側開發百萬平方米低容積率的經濟適用房項目,其標准高於今日家園。該項目會對西南三環一帶的房價產生較大影響;而位於CBD、中關村和新使館區一帶的低密度高檔項目還會有一定上漲空間。
據了解,目前北京存在60餘億的租務需求,預計,CBD等區域的投資性客戶將會增加,9000元/m 2以上的高端產品會做得更高檔,但不會降價。
有業內人士認為,明年房價的走低不會突降,也不會單純表現在價格上,而更多地會體現在新老樓盤競爭過程中或明或暗的優惠與產品品質上,發展商會以提高性價比取悅買家。如戶型設計更注重功能性,分質供水、中水處理、環保節能建材等會被更多地用於項目中,送精裝、帶家具、配飾物等促銷手段會普遍出現。
總的來說,明年北京二環以內不會降;五環一帶不會昇;而三、四環之間開發的大量6000元至8000元/m 2的中高價商品房變化將會最大,降價或變相與降價的可能最大。 (陸昀)
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