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市場增加低價『板塊』,利於平抑過高房價
有房者賣了小房買大房,利於激活新房市場
買來舊房者往往先裝修,利於帶動相關產業
千呼萬喚苦盼多年之後,北京市已購公有住房從昨日起終於可以自由上市了。這意味著在國內許多城市紅紅火火、而在北京卻死氣沈沈的住宅二級市場,終於迎來了『大翻身』的一天。
那麼,業內人士對新出臺的規定有何反應?已購公房自由上市將給北京帶來什麼呢?
北京居高不下的房價,一直是公眾廣泛關注的熱點問題。據統計,去年北京市民每戶年均收入在3.4萬元左右,按照目前商品房平均每平方米售價4771元計算,一套80平方米的住房需要付出38萬元左右,房價收入比為11:1,而國際慣例表明,房價收入比為3:1至6:1時,住宅纔能夠真正市場化。
導致北京市房價高的原因是多方面的,其中重要的一條就是住宅二級市場沒有搞活,使得居民們不能通過舊房交易這個有效渠道解決住房問題,在公房分配渠道開始封閉的情況下,他們只能把目光移向商品房市場,一時間商品房頗有『皇帝的女兒不愁嫁』的勁頭,價碼越來越高,幾乎成了一個社會問題。
相比之下,上海、青島、廣州等城市通過放開住宅二級市場,已取得顯著成效。在上海市徐匯區房地產交易中心,舊房交易市場異常活躍,居民們賣小房買大房,賣舊房買新房;不但已購公房可以上市,公房使用權交易也可以上市,更是引人注目。居民將使用權房上市後,可獲數萬元收入,他們再通過公積金貸款或銀行貸款,就可買到一套產權房。
住宅二級市場的放開,使居民解決住宅困難不找政府找市場,政府及單位的負擔大為緩解。通過舊房交易的不斷滾動,居民可積累足夠的資金購買商品房,這使舊房與新房市場同時出現活躍景象。據有關部門統計,上海市去年存量房成交1500萬平方米,新房成交也與此相當,實現了『新舊兩利』;而北京市由於受政策性限制,去年存量房成交僅2000餘套,新房成交也只有998萬平方米。
北京房山房地產開發總公司常務副總經理盧金龍對此分析道,允許已購公房自由上市,只會激活而不會削弱新房市場,因為市場滾動起來了,賣掉舊房的居民將很快成為新房購買者。所以,新房的價格不會因為舊房上市而出現下降的情況。所謂平抑房價,是因為市場上增加了舊房這一低價『板塊』。
據了解,在住宅高度市場化的發達國家,舊房交易已帶動了舊房整修這個大產業。法國巴黎從20世紀70年代末開始,對二戰後蓋起來的簡易住宅進行了整修,增加了陽臺、儲藏室、隔熱設施等,並促進了城市景觀的協調。
『建築師不能忽視舊房整修這個市場的存在。』北京金田建築設計有限公司總建築師黃匯認為,『過去我們多只盯著新房子,而較少關注舊房子。舊房交易活躍了,舊房的改善必然成為一大課題,這是需要建築師參與的。』(王 軍)
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