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[主持人]史總已經迫不急待了邀請大家參觀。覺得團泊湖這個區域就是在座各位精心呵護的小孩子,從出生到成長的階段,與大家的努力密不可分,在這樣精心的呵護下,希望團泊湖區域的發展越來越好。現在有請我們的兩位業界的專家,首先邀請天津財經大學經濟學院副院長經濟學系主任叢屹教授講一下。
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天津財經大學經濟學院副院長、經濟學系主任叢屹教授
[叢屹]剛纔我說了,最近沒什麼話說,上半年基本上說完了。既然大家提到,想談三方面,一是對天津市整個房地產發展的形勢,相對論,首先這幾方面支橕的數據,天津GDP增速在沿海地區是首位的,北京和上海排在最後,14%的增速基本面的支橕還可以,投資拉動的效果還在持續,還有一個繼續向後的持續期。
[叢屹]天津持續的快速發展中,必然導致了整個的房地產行業有一個持續的發展過程。作為基本面的支橕,所謂的北上廣深情況不同。為什麼說相對,相對這兩個字,還是相對於2011年整個房地產市場的變,我們現在包括大家對房地產市場,尤其是天津的房地產市場,認為房價在下半年會回調,五六月給大家非常大的信心,為什麼這樣說?我們觀察的基本數據面,限購現在的框架沒有消除掉,去年下半年這樣的情況下,剛需的釋放不會如大家那樣的持續。也就是說,後期極有可能見到的是交易量不見得會持續增長,會造成房價不具備反彈的能力,資金壓力大。銀行是基本上管制了像房地產行業的信貸,這方面的融資非常困難。即使可以融資,但融資的成本也比較高。這也是問題,資金的壓力比較大。其二,庫存,天津的庫存不小,競爭壓力大。我們說樂觀,判斷這樣的特征,房價趨穩的特征會持續,原來在一季度的時候說二季度房價會見底,很多人不信,因為不懂,宏觀經濟的節奏。第三方面我們早就注意到天津從去年到現在,整個天津的房地產市場上良莠分化,所有的產品,所謂的價值回歸是回歸價值的落差,一些配套不好,居住成熟度比較差,未來沒有什麼前景的住房項目,通常來講沒有任何的昇值價值。2010年以後整個房地產市場的變化,改變了過去是房子就能賣高價的特征。但值得注意的是,一些新興區域、有品質的區域、有發展概念的區域,包括環內整個的市內六區,房價穩定的特征是非常明顯的。下一步會發生良莠分化,不光是組織的行業結構的分化,因為過去說拿地就能開發產品,就能賺錢玩不轉了。粗礦式的開發很難繼續,很多的大開發商憑借精細化的經營是可以取得很好的發展空間的,因為市場已經走入這樣的發展軌跡了。
[叢屹]我所做的產品一定要有價值內涵,團泊湖我認為剛纔光耀提到的非常對,天津房地產市場老百姓的預期,天津房地產市場價值發現的預期老是遲了半步,老是不溫不火,進入2006年以後外環開始開發了,津南的投資都出現的時候,老百姓買還是不買房,價值發現老是晚半步,到2007年城市道路打通了,纔開始發現。確實有一個價值發現的過程,我們選址選區域,有兩個指標一定會好,在天津發展速度越來越快,中心城區密度越來越大的情況下,在所有的發展過程中,將來的價值差價其中一個指標就是容積率。大家都很清楚,過去我們五六年前買市內的房子沒有感覺到擁擠,現在容積率太高了,車位都進不去,市裡挪不動。這時會引發我們對房地產價值的判斷,剛纔提到了率先郊區化,這是大城市發展的必然氛圍。向周邊擴散,尋求宜居生態的環境,這必然是價值發現的過程。我相信團泊湖仍然是天津未來價值發現的區域,當然這就取決於大家怎麼做。一般來講要做好三個配套,所以大家要抱團,要做好往往有三個方面,我們被中央電視臺暴過,京津新城、領世郡、中新生態城等,大盤的開發過程周期較長,我們時機的成熟必然是建設配套、產業和管理的配套,實際上對政府有要求,在這個地方不僅僅是要落實樓盤的建設,更應該落實周邊產業、文化、娛樂、休閑配套,對咱們的盤同樣是價值發現的過程。我說話很直接,天津最大的問題就是建得好,管不善。我的建議是大家必須抱團,往往這個行業內抱團可以和政府之間有一個很良好的溝通,很多的東西可以很低成本的做出來,大家內斗起來了,配套的落實,給這設一個醫院,那建一個小學,往往人氣不足了。所以大盤缺三個,一是建設,二是周邊區域產業配套,一定盡快成熟。三是整個的社會管理,真正達到宜居的社會管理配套,一般來說成熟就比較快了。必須三步到位,否則有哪一套不到位的,往往是建造了無人區,有的時候去一趟,甚至是物業費都是麻煩事。像這樣的別墅,後期的物業服務也是高端的服務。這裡一定要規劃好。
[叢屹]第三點是總體來說大家需要感覺一下調控的脈絡,調控的脈絡我剛纔也提到了,我是持謹慎的狀態。不敢說後面會有大的變化,就目前來說,大家覺得和專業差得比較遠了,但實際上聯系非常的密切,中國的財力負債非常重了,付不起,在現在收入分配這麼大的條件下,付不起通脹的代價,所以貨幣政策一定會持續,尤其是對房地產行業,一定會保持足夠緊縮的態勢。大家覺得現在的利率和存准率都下調,會覺得進入了降息通道,但是現在的信貸很死,土地不能融資,開發貸款基本上沒有,大家也不要以為消費信貸會持續加碼,消費的首套房就很緊張,這次非對稱降息,是銀行的將來利益要受損,憑什麼給你消費信貸低利率、優惠的政策,現在絕對是低部,尤其是高層,別墅好像很有錢的人一次性就購買了,如果有貸款的人,這幾個月一定要抓緊時間,資金回籠仍然是上策,現在沒有擺脫現金的緊張。我認為大家不要對宏觀調控的盲目樂觀,盲目樂觀是要出大問題的,央企開始退後了,其實各位是專家,我認為的是有點虛,徐老師是真正的專家。