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[主持人]有請我們的天津南開大學地產金融與法律研究中心主任徐保滿教授為大家做一下深入的解析。
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南開大學房地產金融與法律研究中心主任 徐保滿教授
[徐保滿]很高興今天有機會在這裡就團泊湖的項目和大家進行探討。對於我來說也是一個很好的學習機會,我主要想說以下幾點。一是我覺得在做房地產項目的時候,無論是低端、中端、高端的產品,我們作為開發企業來說,都要考慮好這個產品未來的對准客戶,我們在講營銷學的時候,市場客戶群體的細分,細分之後這個產品是要掏誰的口袋,說的非常直白。我考慮這個項目對應的是中等收入或中等收入偏高的人群,首先這樣的思路要特別的清晰。我們對應這個客戶群體,我們怎麼樣做好,讓更多的客戶來觀望我們這裡,進入我們的市場,作為開發商考慮的是這樣的思路。我們的邏輯思路要清晰,首先我非常看好這個項目,非常認同這個項目的設計理念、規劃理念。我說幾點為什麼看法,如果是站在購買者或潛在置業者的角度講。第一個置業者的區位觀在改變,我們過去在宣傳房地產內容的時候,第一考慮是區位,過去的區位非常狹隘的,就是地圖的區位感官,這裡和這裡距離近,單純的地圖感官,現在隨著時代的變化和經濟的發展,人們對區位的內涵因素也在增多,過去對居住地區位的選擇,就是考慮地圖上遠近的問題,或者是從市中心從地圖上看遠近的問題。從城市規劃的改觀,和城市交通規劃網絡體系的完善,人們對區位的考量由單一的地圖距離感轉變為交通的便捷感,我們的團泊湖項目就是在交通條件的改善上,使人們的距離感官縮短,覺得它很近,十幾二十分鍾的距離。
[徐保滿]我們的考慮面對的中等偏上收入的人肯定是距離感官沒有問題,這一塊是吸引人的,在我們選擇住房或置業的時候考慮到的是舒適的問題,包括幾個層面,一個是房屋內在,這個房子建的質量好,進去以後交通、布局、采光、進深以及裝飾都是給人感覺舒適的,同時包括外在的條件,比如外部的綠化、景觀、環境、噪音、清晰度、空氣質量等等,人們不斷給它增添新的內容,外部環境的新的要求,置業者對它也有新的要求。我們就舒適度而言,剛纔聽了幾家聯合作戰,我把這幾家開發商看成是聯合作戰的團隊,闡述自己設計理念的時候,我感覺這個項目是幾家房地產開發商盡心盡力的一種智慧付出的結晶體,都是在那考慮怎麼在人文上、科學上、舒適上、選材上、設計上做得盡善盡美,所以我覺得這個項目從總體上說是開發商智慧的結晶。在舒適度上,內在、外在做得非常好,以非常高端技術理念的采納,形成這樣的一個項目。外部的環境更是沒得說,這個湖有多大,10個杭州西湖那麼大,鳥類的遷徙聚居地,還有天鵝飛過。我當時說可以由一個廣告語,來這裡看天鵝都是可以的。
[徐保滿]目前,隨著人們對生活、環境以及對自己健康的一種需求,也都融入在對置業的條件中,他要考慮居住在這裡對健康有好處嗎?比如在1992年以前,因為那個時候,國有四大銀行裡面沒有信貸部,房地產就在建行辦,後來1992年開始,房地產作為商品四大銀行纔有了信貸部,房地產業務的講解讓我去講,那個時候下了課,各家銀行對我說,什麼地方現在人們最青睞的是有底商的,商住兩用的房子比較方便。現在置業者不再青睞這類的產品了,其中重要的原因是嫌亂,追求安靜的環境需求,隨著城市的擴大化反而越來越強烈。感覺城市中心已經不舒適了,過去天津人就喜歡和平區,現在不是這樣的,眼睛喜歡往外看,安靜、空氣的清新度、寧靜度。現在我們這個項目的低密化的出現,我剛纔想容積率低了,什麼指標高了?寧靜度、還有綠化的程度,我們打造成森林中的別墅,這正是目前人們所追求的。
[徐保滿]舒適不是說追求房子大小,而是外部環境的追求,都滿足了人們對自然環境的追求和向往。再有是人文環境,我是這樣考慮的,由於這個區域,項目的設計和開發的理念,都能夠使它的產品起到一個對高端人士的吸引,恰恰我們天津市的發展將有大量的高端藍領和白領的進入,就是說本來城市的發展、經濟的發展需要有大量的高端的白領和藍領,這些高端人纔的介入。這些人纔在尋找自己的高端居住地和置業目的地的時候,考慮到了上述交通的問題、距離的問題以及舒適度的問題以後,緊接著就是一個人的環境。我們將有大量的高端認識人纔要進入這個城市,我們給它配備了團泊湖的項目,他有一個引力,會使高端的人纔在這裡集聚。又會對這一類房屋,會開發出比這更好的房屋,我們是互動的需求。同時對外產生擴散的效應,高端的認識,或者是中高以上,對人文職業的需求也是高端的。記得老人們說過一句話,有了人緣就有了財緣了。看一個人的品位及這個人的發展要看這個人和什麼樣朋友什麼圈內的人交往。
[徐保滿]在自然、人文、交通、設施都非常齊備,而且技術水平是比較高端的情況下,我們相信更多的高端人士在這裡居住,我們想想又會產生一種引力,會重交流群體質量的問題,未來居住人們不管是哪一個社會收入層次的,現在我感覺到,都是有這樣的一個變化,在住房需求上,都是考慮到我住在那裡我將會和什麼質量的人交流,在和哪些人交流中我會捕捉到哪些信息、哪一類的信息、哪些市場的信息。我們到廉租房居住區考察,當地居住出來,非常緊密地把我圍住,跟我說區域存在的問題。其中有一個反映,我們是感謝政府讓我們住在這裡,一方面非常非常感謝政府,另一方面又有自己心靈的痛苦,一進來就知道是廉租房,低收入者。我知道為什麼,我再深問的時候,也提出交流的要求,我們都是低收入者在一起交流,能交流出什麼樣的信息,你們在什麼樣的群體裡交流,交流出什麼樣的信息。他也認識到,低收入者都能認識到,交流信息對他一生的重要性,所以我覺得我們這個項目,又在這方面有它的優越性,就是交流群體的質量方面有它的特征。
[徐保滿]既然這個房子使未來的群體有這樣的特征,對高端人士又是一個吸引,這是我們應該已經做得不錯了,我們還應該把握,在市場營銷的宣傳上不要忽視這一點,住在這裡交流群體的質量是較高的,得到的信息可能也是較高端層的信息,對你的工作有什麼樣的好處呢?不應該忽視這一點。剛纔叢院長講的大的形勢,我也給開發商做一點建議。因為昨天我剛從西寧回來,在西寧開的是民建中央財經委員會會議,大家都是民主黨派,提議一些經濟、黨的形式方面的意見、建議。我在這裡想和大家說,我們也看到了未來經濟形勢,在中央的領導下,肯定是穩定的發展,但也存在著很多不確定因素。但總體上我們說前途是光明的,我們也給開發商提一個建議,在規劃設計,我們是一個共同的戰艦上,這麼多開發商一起打造這個項目,在打造這個項目是規劃、設計以及營銷的策劃上,還應該不要忽視一點,從規劃設計營銷整體方案中,要有一個融資的規劃、設計。在這裡就可以把融資的資料做到裡面。上海有些開發商大的團隊就是這樣的,在做設計或者是規劃圖的時候就開始融資,保證自己的現金流,不要斷了,還要考慮到後續的計劃,前期來做在宣傳上也可以做宣傳,有利於促銷。
[徐保滿]物業管理既然項目的客戶較為高端,你的建造設計都是高端的產品。我們也應該知道我們對房屋物業的管理水平也是高端的。對以往的項目或者是一般平常的項目有所不同,要讓業主知道住在這裡是安全的,你未來的管理上也是有創新的。我們也應該知道我們對房屋物業的管理,物業的管理水平也是高端的。共同的對以往的項目或者是一般平常的項目,住在這裡是安全的,你未來的管理上也是有創新的。在物業管理的方式或者是管理模式上,也有亮點。這樣更便於我們後續的營銷,我也相信,我們有這麼強大的開發商的團隊,還有天津市大好的經濟形勢,將會吸引到更多的人事進入到天津,我們的潛在客戶是不愁的,關鍵是怎麼做好工作。關鍵是吸引更加高端的人士在這裡生活。這裡是你交流的一塊寶地。