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本周一,天津市出臺了『津十條』房地產市場調控細則,強調在加大保障性住房建設力度的同時,落實國家住房限購政策,限購范圍進一步擴大,3月底前將向社會公布年度新建住房價格控制目標。
而相比『京十五條』溫和得多的『津十條』出臺,全國各地已逐步落實新一輪限購政策,目前已有北京、上海、南京等十餘個城市出臺了調控細則。
雖然目前各界對樓市限購政策的觀點不一,但作為調控最『猛』的手段,各地樓市限購的逐步落實會對房地產市場後續有怎樣的影響值得關注。
限購潮來臨樓市遇冷
據媒體報道,新一輪包括限購在內的房地產市場調控正在全國范圍內展開實質性推進。本周初的消息稱,廣州已原則通過『新國八條』實施細則,全市十區兩縣級市范圍都將限購。目前,已有北京、上海、南京、青島等十餘個城市出臺了落實『新國八條』的調控細則,其中以提高戶籍門檻的限購為重要手段。
針對越來越多的城市實行限購,中國房地產業協會副會長朱中一表示,經過去年3次調控,一線城市房價漲幅得到初步遏制,銷售面積同比下降,但是中西部一些中心城市出現量價齊昇的勢頭,這說明一些投資投機目標從一線城市轉到二、三線城市。加大限購力度有利於遏制投資投機性需求。
而在市場層面看,各地方版『新國八條』落地之後,市場各方陷入新一輪觀望,部分熱點城市成交量出現較大幅度下滑。以北京為例,據統計數據,樓市調控細則執行首日(17日),住宅市場網簽總量與前一日相比暴跌近九成,達86 .78%。業內人士認為,未來一段時間內,隨著更多城市出臺調控細則,加入限購行列,部分城市的成交量可能隨之出現大幅縮量。同時業內也普遍認為,隨著限購令的陸續出臺,各地樓市成交量將出現大幅度萎縮。如上海等春節前已落實限購政策的城市,已經出現交易量急凍、二手房轉售為租、開發商推遲開盤等觀望情緒,甚至有投資客因看空後市而低於市場價大量拋售手中房源。
預計,在限購令全面昇級、貨幣政策緊縮等一系列政策影響下,今年上半年全國房地產市場將迎來明顯的降溫潮,成交量比去年下半年有所下滑,促銷樓盤會迅速增多。
重壓之下房價能否迎來拐點
今年1月份,全國70個大中城市房地產價格普遍上揚,二、三線城市房價上漲表現強勁。有評論認為,重點城市房價昇高加快,主要有兩方面原因。一是調控政策出臺之前,房地產稅出臺、加息預期等因素導致購房需求提前釋放。二是通脹預期加大,部分居民已經將『更多投資』取代『更多儲蓄』作為第一選擇。
2月18日,在央行宣布再次上調存款類金融機構人民幣存款准備金率0.5個百分點之後,瑞穗大中華區首席經濟學家沈建光發表評論認為:在『新一輪房地產調控政策更加嚴厲』『房地產稅試點逐步深入』『新一輪貨幣緊縮周期啟動』『房地產商資金鏈趨緊』『保障房供應充足』以及『當前房價實為過高』的六大重壓之下,尤其是在加息和房產稅試點的措施下,全國范圍內房價將出現拐點。同時據瑞穗預計,2月份房地產市場交易量仍舊低迷,房地產價格會趨於溫和,但今年全國房地產平均價格至少下降5%,一線城市至少下降10%。
支持房價將迎來拐點的也有經濟學家謝國忠。他表示,為了治理通脹,房地產價格就一定會下降,房地產市場的拐點已經出現了。『這一輪上漲周期是從2003年開始的,整個周期持續了7年左右的時間,下調周期也會比較長,至少3年左右。』謝國忠甚至建議投資者,如果有多套房,趕快賣了。不過他表示,中國的商業地產可能還有一波漲勢。
而楊紅旭表示,『上半年樓市政策不會放松,因為政策出來以後一般在半年以內很難發生變化。除非市場出現調整,成交量下滑,房價持續5-6個月下跌,中央肯定調控效果後,纔會就像2008年一樣,允許各地救市。』他還提醒開發商,在這輪調控之下,樓市在今年三季度前後會觸底,差錢的房企須快銷。就2011年全年而言,楊紅旭預測,今年全國新建商品房成交均價可能會與去年持平,即使跌也不會超過10%,如果漲2%到3%也不足為奇。
同時業內人士普遍認為,雖然1月份的房價仍在高位運行,但政府調控房地產市場決心堅定,調控力度不會放松,若新政得以在各地嚴格執行,將在一定程度上增加部分開發商促銷的可能,但房價不太可能出現大幅下跌。
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