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業內人士認為,需求萎縮,供給量下跌,短期內樓市難現『降價潮』
繼上海、廣州、深圳等地之後,北京市幾家大銀行近期也開始取消首套房優惠利率,至此一線城市正呈全線收緊之勢。業內人士告訴《經濟參考報》記者,銀行的利率調整讓房地產企業的信貸環境進一步趨緊,樓市剛性需求也將因此受到很大影響。盡管開發商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力,大部分開發商還是會選擇『硬扛』,短期內難現『降價潮』。
收緊
剛性需求受抑制
據了解,北京市工行、農行、建行和交行等幾大銀行紛紛取消首套房優惠利率,按基准利率執行。全國范圍內,在上海、廣州、深圳以及成都、濟南等城市,多數銀行都開始取消首套房優惠利率。
《經濟參考報》記者致電工行和建行北京分行客服,均得到了確認。工行客服人員表示,從2月1日起北京就已全面實施首套房貸利率不低於央行基准利率政策了,優質客戶也無例外。
『這可以看作是順應當前樓市調控的表現。』美聯物業全國研究中心主任徐楓接受《經濟參考報》采訪時說,從銀行的角度來看,收緊信貸、減少貨幣供應量是一個大的政策取向,全年新增信貸量預計在去年基礎上會有一定程度的減少,房地產行業也必然會受到影響。
亞豪機構市場總監郭毅接受《經濟參考報》記者采訪時說,央行連續上調存款准備金率,銀行的流動性受到非常大的抑制,很多商業銀行基本上從月中到下半月貸款的額度就基本沒有了,不管是個貸還是開發貸都非常緊張。
據了解,自2010年4月份的樓市調控開始,房地產企業面臨的信貸環境已經逐步趨緊,通過銀行貸款融資的難度進一步加大。去年全年獲得銀行授信的房地產企業數量十分有限,且授信額度與2009年相比明顯減少。中國指數研究院最近的一份報告顯示,2010年,房地產開發企業資金來源7 .25萬億元,其中利用外資、自籌資金增速較快,開發商貸款和按揭貸款增速較慢。
上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟告訴《經濟參考報》記者,目前房地產市場是以剛性需求為主,取消首套房貸款優惠利率會對剛性需求產生很大的影響。
『首套房置業者相對年輕,對信貸的依賴比較大,首套房優惠利率取消後,很多人只能選擇暫時不買房了。』郭毅說。
在徐楓看來,去年下半年至今已連續加息三次,個人抵押貸款按揭利率首套房優惠已基本取消,二套以上住房按揭利率在加息的基礎上繼續加碼,嚴重影響『換樓客』的意願。
堅挺
大部分開發商選擇『硬扛』
樓市迎來『倒春寒』、『降溫期』?調控政策的密集出臺似乎改變著市場對於房價上漲的預期。但記者了解到,多數開發商仍然選擇『硬扛』,不少購房者轉戰二三線城市,種種跡象表明市場預期仍然比較堅挺。
北京某上市房企資深人士何先生表示:『就我了解的情況看,公司現在還不想「冒頭」做出什麼舉動,而是在等等看同行尤其是大的開發商會采取什麼樣的措施。』
作為上海市最大的幾家房企之一,綠地集團旗下某新樓盤21日率先推出買房即送五年房產稅的優惠措施。這一『冒頭』的舉動,引起市場關於房價是否開始松動的議論。
徐楓告訴記者,綜合來看,看空第一季度成為開發商的共識,盡管開發商的資金鏈遭遇政策與市場的雙重壓力,大部分開發商還是會選擇『硬扛』。
郭毅認為,目前開發商的資金鏈不算非常緊張,沒有到選擇降價的『最緊迫時期』。即使不能從銀行獲得貸款,開發商還可以通過其他方式融資,包括海外融資、信托融資。只有當開發商的現金流非常危險,以至於影響到經營的時候,纔可能會考慮降價拋貨。
對於一些開發剛性需求項目,或者采取『快進快出』經營模式的開發商,郭毅認為他們對房價預期將有一定幅度的下調,可能會采取調低開盤價格等措施來進行促銷。
徐楓介紹說,一部分投資客已經在去年年末拋盤,還有一部分堅持看好後市的選擇持盤不放。
另據媒體報道,『限購令』讓北京周邊地區的房價快速上漲,河北涿州等地甚至出現了溫州、山西炒房客的身影。
郭毅認為,因為政策限制不能買房的需求流向北京周邊不受影響的縣市,這些地區的房地產市場意外的火熱起來了。
『房價是從1萬元漲到2萬元容易,還是從10萬元漲到20萬元容易?這是一目了然的。』陸騎麟認為投資者看到樓市發展的機會,到二三線城市去搶房,這種短期炒作會對這些地區的樓市產生影響,但出現『泡沫化』的難度較大。
郭毅認為,這種購房行為存在一定的風險,因為從每輪調控的效果來看,北京市周邊區域的房價率先下跌,而且跌幅也是最大的。另外,如果北京市的房價出現震蕩,可能會影響購房者對後市的信心,導致需求快速下降,支橕這些地區房價穩定上漲的因素也就不存在了。