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主持人:針對去年一系列房地產調控政策,許多人士調侃房地產市場:調控成為『空調』。目前二三線城市房價出現上漲態勢,那麼調控到底難在何處?
劉利剛:去年,中國70個大中城市的房地產價格指數上昇超過10%,與2009年的1.6%的增速相比,出現了明顯的加速趨勢。同時,房屋平均售價也創下了記錄高點。盡管中國政府為降溫房地產市場,從去年4月份開始推出了很多緊縮措施,房屋價格卻一直保持在較高的位置,房地產一定程度上成為居民資產配置的選擇具有部分合理性。為什麼會調控難,主要是因為利率水平過低,並形成了推動房地產市場火熱的一大動力。大規模的外匯儲備和信貸投放也導致了融資成本較低,這也刺激了房地產市場的投資和資本密集型項目的大面積上馬。事實上,由於城市化進程不斷加快,中國房地產市場的需求在未來的許多年內都將保持強勁。
曾立:地方政府在整個房地產市場的運作中處於十分重要的環節,部分地方政府嚴重依賴土地的收入結構,使得他們有推高地價和房價的強烈衝動。因此,在地方政府的財政收入與支出模式未有實質性改變之前,或者說,在地方政府『經營城市』以提高土地收入的理念沒有根本扭轉之前,房地產價格始終有上漲的衝動。同時,我們必須承認,收緊銀行信貸無法動搖財富階層的投資能力。我國的現金滲透率過低,信貸收緊的結果是現金大行其道。有調查數據顯示,去年北京市全款購房者的比例達到55.3%,異地在京購房者比例也達到55%,這些購房主力成為支橕房價的主體。這一數據說明卡住了銀行信貸,無法止住洶湧的手握巨額購房資金的投資者。
開發商、炒房者湧向二三線城市主持人:隨著今年房產調控昇級,房價走勢會如何,房地產市場會不會出現2008年的爆冷現象,國家還會不會出臺房產調控政策?
劉利剛:目前中國面臨通脹、資產價格上昇壓力,為抑制房價,政府已經實施了包括房地產稅試點在內等若乾措施。但由於房地產市場需求強勁,同時,土地成本上漲迅速,房價的上行趨勢不可能從根本上改變。從某種角度看,房地產稅反而可能增加房屋持有成本,導致房租上昇。從過去一年的調控政策來看,盡管中國政府采取了兩輪的房地產市場緊縮措施,中國的房地產價格仍然保持上昇趨勢。如果房價上昇過快,中央政府可能采取更加嚴格的調控措施,但過緊的房地產調控措施可能帶來更多的市場波動。公共住房體系的建設將有助於房地產市場的健康穩定發展。
曾立:從目前來看,隨著調控政策實施,一線城市房價可能出現回落,開發商、炒房者可能會湧向二三線城市,導致這些城市房價快速上漲。從目前來看,由於剛性需求在,加上投機者現金充裕,目前經濟形勢處於上昇狀態,因此不會出現2008年房價大幅下跌的局面。事實上,從國家調控的目標來看,並不是要讓成交量萎縮,而是在保證房價基本穩定的基礎上,改善和保障居民的住房需求。房地產調控的重要轉向就是更加關注民生,除滿足正常的剛性需求外,穩定房租也是民生,因此在穩定房價的同時要避免房租的非理性上漲。
黃昌全:從目前來看,房地產市場還不能說迎來了拐點,只是炒房者、政府處於觀望狀態。目前房價下跌的征兆還不明顯,即炒房者還款能力或資金能力還比較強,即使從一線城市退出,仍可能進入二三線城市。從政府層面看,陸續出臺的一系列政策,調控效果究竟如何,還需時間來證明。房產稅、『新國八條』、加息等政策的累加並不意味著房價就此發生了大逆轉。現在市場上有大量的游資,如果開發商認為通過借錢更劃算,可能不一定采取降價的手段,而是向這些游資去借錢渡過難關。不過,有一點可以肯定,政府調控房地產的招數還未用完。如果仍像去年那樣越調越漲的話,勢必還會有一系列調控政策,包括房產稅試點城市擴大、繳稅比例擴大,以及更頻繁的信貸政策調整。