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主持人記者楊永芹
嘉賓劉利剛澳新銀行中國經濟研究總監
曾立中信期貨市場發展部總經理助理
黃昌全西南證券鋼花路營業部高級顧問
2010年,堪稱史上最嚴厲的房地產調控年。但是,房價還是在漲。今年1月底,包括『新國八條』在內的一系列房地產調控『組合拳』出臺,二套房首付比例提高至60%、『昇級版』限購令全國鋪開,令樓市一夜之間倍感寒意。隨後,備受關注的渝滬房產稅試點征收方案出爐,一系列或實或虛的壓力,終於讓房價步入降溫『通道』———成交量明顯萎縮,春節樓市跌入『冰點』。新一輪調控高壓下,樓市是否會像多方期盼的那樣,出現『合理調整』?今年房地產市場何去何從?
主持人:跨年的樓市經歷了『冰火兩重天』:去年12月底還火爆異常,但從今年1月中下旬便開始直線下行,春節期間更是陷入谷底。數據顯示,春節長假北京、上海、廣州、南京、杭州等多個城市樓市成交遇冷,部分城市住房日成交量只有幾套,有的甚至出現零成交。請問這標志著樓市降溫的開始,還是一種正常現象?
劉利剛:從長期來看,中國房地產市場是較好的投資品種。短期內,由於銀行抵押貸款利率提高和一系列調控政策出臺,使得政策環境不明朗。對炒房者來說,房地產市場可能並不是最理想的投資標的。這也就是為何春節樓市交易驟降的原因。
曾立:春節樓市交易清淡,得從兩方面看。一方面,春節本來就不是樓市的旺季,市民要麼外出游玩,要麼走親戚、聚會,成交量走低是完全意料之中的。另一方面,1月份以來國家出臺了一系列調控房地產政策,從各商業銀行暫停發放居民家庭購買第三套及以上住房貸款,消費性貸款禁止用於購買住房,到渝滬啟動房產稅改革試點,限購令在部分城市推開和央行加息,出於對政府持續調控的預期,市場供求雙方開始觀望。因此,從目前來看,樓市交易驟降不能說明是樓市降溫的開始,調控的成效還需要時間。
黃昌全:一般情況下,新政出臺後的前一兩個月是成交量驟然萎縮期。去年國家出臺了一系列政策,對一線城市來說,調控取得一些成效,就是房價漲幅緩慢。今年開年的調控政策,使得炒房者、投機者觀望氣氛濃重,在觀察未來的房地產市場會怎麼走,所以沒人出手。
開發商不差錢嗎主持人:2010年針對房地產市場的調控一輪緊過一輪,房地產企業的融資渠道幾乎被『卡死』,但近期披露的相關數據顯示,房地產企業業績並沒有因此受到太大影響,業績仍保持大幅增長,而且多數房地產上市公司『不差錢』。那麼,調控政策究竟能對房地產市場產生多大影響?能對房地產行業實際的經營產生多大影響?
曾立:房地產政策調控,只會讓強者更強,弱者更弱甚至退出市場。去年,萬科已經銷售過千億了,萬達可能在今年商業地產也要過千億。2月1日,在香港上市的碧桂園宣布,2010年公司合同銷售金額約329億元,收入及淨利等多項數據均創下上市以來新高。同日世茂、合景泰富及富力地產公布的去年及今年1月銷售數字也是有增無減。這說明龍頭企業還是很健康的,資金鏈也很充裕。事實上,手握數百億現金的大型房企,去年四季度就已經開始衝刺拍地。萬科在去年11月最後15天裡,在廣州、南京和北京的土地市場砸下了超過97億元。廣州、溫州等地再度拍出『地王』。去年11月29日,浙江省溫州市誕生新『地王』,樓面價達到了3.7萬元/平方米。
黃昌全:資金壓力是2011年開發商面臨的主要問題,小型房企的日子將會很難過,對於實力雄厚的大型房企反而是一個兼並機會。多次密集加息和信貸緊縮對開發商資金鏈的影響有放大效應,房地產企業今後貸款將越來越難,融資成本越來越高,一些企業甚至可能會因資金『斷鏈』而突然死亡,行業整合將加速。今年,隨著房地產調控的加劇,一些小的開發商將離開這個市場。或者隨著這個行業的成熟度上昇,行業的集中度會大幅度上昇。