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比如在北宋,中央政府下面就有個專門搞開發的機構,叫做『修完京城所』。這個機構本來只能是修築城牆和宮殿,後來城牆修得差不多了,宮殿也蓋得夠豪華了,這個機構就開始轉型,開始給中央財政搞創收。怎麼搞創收呢?修完京城所向朝廷請示,劃撥給他們大片地皮,他們在上面蓋住宅蓋店鋪,蓋好了,有的賣給老百姓,有的賃給老百姓,給國庫做了很大貢獻。
但是李開周說,所有這些開發商都不專門從事房地產開發。也就是說,他們搞房產開發只是多元化經營的一種,沒有誰只靠賣房子吃飯。從唐朝到清末,中國一直沒有職業的開發商,只有業餘的開發商。
職業開發商到民國纔正式出現
為什麼古代沒有純粹的開發商。李開周告訴記者,首先,從漢朝開始,傳統中國一貫重農抑商,單靠造房子賺錢,會被大伙瞧不起。北宋初年有個人叫陶轂,據他描述,當時只要有人蓋房子往外出租,大伙就說這人是市井小人,掙來的錢就叫『癡錢』。就是呆傻的意思。可見在那時候,連做房東都受歧視,更別說做開發商了。
其次,做開發商最需要的是錢。買地、買建材、僱人、擺平關系,哪個環節都得花錢。尤其買地,流動資金不能少,錢不夠,就得找同行拆借,或者找銀行貸款。古代沒有銀行,但有錢莊,可是錢莊規模一般很小,即使有一些大型的全國連鎖的錢莊,他們也不做開發商的生意,都把錢借給別的老板了。史料上有這樣兩個辦理房地產抵押貸款的例子,一個是南北朝時候的梁朝郡王蕭宏,讓人家拿著房契去貸款,一張房契最多只貸給幾千錢;還有一個是明朝嘉慶年間山陰縣的一個富戶,名叫求仲,最多的一次纔貸給15000文。這點兒錢別說搞開發,吃一頓大餐都不夠。
直到民國時期,外國銀行紛紛到中國開展業務,開發商們纔能貸到大筆的貸款。所以中國的職業開發商直到民國纔出現。
古代開發商如果大量囤地得挨板子
不過李開周說,在中國古代,最不利於職業開發商生存的,還是政策因素。具體些說,就是古代政府一般不允許商人購置大量土地。
以唐朝為例。唐玄宗在位時,土地政策裡有這麼一條:『應給園宅地者,良口三口以下給一畝,每三口加一畝,賤口五口給一畝,每五口加一畝,……諸買地者不得過本制。』意思就是說,政府給老百姓劃撥宅基地,劃撥的宅基地大小取決於家庭等級和家庭人口,如果是平民家庭,每三口人給一畝宅基;如果是賤民家庭,每五口人給一畝宅基。另外老百姓也可以購買宅基,但是購買的面積有限,不能超過政府規定的指標。
政府規定的指標是多少呢?平民家庭買地,每三口人,最多只能買一畝宅基;如果是賤民家庭買地,每五口人,纔能買一畝宅基。
在唐朝,商人也屬於賤民,再有錢的商人也是賤民,賤民老板去買地,即使是上百口人的大家庭,最多也只能購買20畝地,用這20畝地搞開發,一兩年就倒騰光了。而如果超標大量買地會怎麼樣呢?
唐朝法律規定:『諸佔田過限者,一畝笞十。』意思是買地超過指標的,得挨板子,每超出一畝指標,挨10大板。
北宋開封的拆遷費每戶相當45600元人民幣
雖然古代開發商沒有現如今的開發商這麼『牛』,環境和政策對他們都不太有利,但是在拆遷問題上,始終還是開發商們佔優勢。就比如竇乂,他就知道要搞房地產,首先得朝上有人,於是傍上了當朝太尉。
古代拆遷過程更為暴力,因為普天之下,莫非王土,國家要用哪裡就用哪裡。當然,在古代,也不乏一些民主的君主。例如北宋元豐六年(1083年),開封外城向外拓展,規劃中的新修城牆要佔用120戶居民的住宅,宋神宗讓開封府制定拆遷補償計劃,開封府寫報告說,總共需要補償款兩萬零六百貫,平均每戶至少能拿到補償款171貫。
當時的171貫銅錢,大約等於現在的四萬五千六百元人民幣。這些錢能不能在宋朝買到房?
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