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房產已經成為城市居民主要的財產保有形式,對居民財產性收入所作的貢獻也非常顯著;為了調節財產性收入的水平,縮小收入差距,開征房產稅當是一項公道舉措。當然,要讓房產稅施展調節收入、按捺房產投契和非理性投資的作用,還需要我們在試點以後不斷完善稅制。
開征房產稅首先是為了調節收入水平
上周,上海和重慶試點推出了房產稅,各方高度關注;而在此之前,學者們已展開討論,各抒己見。大家對房產稅的性質、作用以及房產稅可能對房價產生的影響,形成了一些共鳴。在中國,房產稅是財產稅的一種,現在應該說已具備了試點開征的基本前提:房產已經成為城市居民主要的財產保有形式,對居民財產性收入所作的貢獻也非常顯著;為了調節財產性收入的水平,縮小收入差距,開征房產稅當是一項公道舉措。
良多人期望房產稅的開征能夠對按捺房價高漲有所作用,但實際上,這是房產稅的次要功能。假如普遍征收,房產稅對於持有過多房產的確是有一定影響的;尤其當房產出租的收益與房價倒掛時,房產稅對非理性的房產投資需求會有按捺作用。不外現在還在試點階段,中國房地產市場的各種題目還比較多,房產稅還不是普遍開征,因此不可能一下子實現房產稅調節收入水平和按捺房價等的所有功能,但大方向是准確的。
在發達的經濟體,房產稅是普遍征收的一個稅種,是地方政府主要的稅收來源之一;與房產稅收入相對應的地方政府支出主要用於教育、警務、市政。兩者之間有著互動關系:學校辦得好、社會治安佳、基礎舉措措施完善的區域,房價上昇得快,基於房價征收的稅收收入相應增長,因此地方政府用於教育等的開支更加充裕……形成良性輪回。反之,則會陷入惡性輪回。在中國,由於各級政府支出的結構與稅收資金來源結構之間的相互對應性不夠強,不少人對開征房產稅的必要性和其對地方政府支出的影響還存在疑問;相信跟著各級政府收入和開支越來越透明,房產稅的作用在未來將能得到更多認可。
土地國有制不構成房產稅開征的理論障礙
針對房產稅,目前最主要的質疑是『理論依據缺乏』。一些人以為中國的房地產與國外很不一樣,國外的房地產所有權是一體的,土地與房屋的所有權沒有分置;而在中國,土地是國家的,房產所有者只擁有最長70年的土地租賃權。他們說,房屋要折舊,就是說房屋的價值是跟著時間的推移而減低的,只有土地會增值,因此房價上漲實際反映的是土地價格的上漲。既然房產擁有者並不是土地的所有者,那麼,讓價值不斷減低的房產的擁有者來支付以『因土地增值而昇高的房價』為基數計算的房產稅,不公平,在理論上也說不通。這種說法有一定社會影響,卻至今尚未得到當真評析。
筆者以為,上述分析只看到了題目的一個方面。房產所有權與土地所有權分離的確是中國的一個特色,是由中國特有的國情所決定的;但我們在分析時不能簡朴化。首先,房屋有壽命,的確要折舊,但假如建造房屋的本錢因為各種因素影響上昇,且上昇幅度高於房屋折舊的減值數,那麼房屋的市場價值就未必不斷減低。也就是說,去掉土地昇值的因素,房屋的淨市場價值也是有可能增長的。
其次,假如考慮到土地價值上昇後土地的租賃價格要隨著上漲,我們就不會由於房屋所有權與土地所有權的分離,而對因房價上漲支付房產稅抱有疑問了。可能有人會說,買房時已經支付了土地房錢,再要通過房產稅形式支付額外的土地房錢不公道;不外,假如引入級差地租的概念,這個題目就迎刃而解:房屋買下後,當周邊環境因政府的基礎舉措措施投入而改變,使得土地租賃價格上漲,那麼,原來以較低租賃價格獲得土地使用權的業主,就應該通過一定形式作出補償。由此,房產稅在理論上可以解釋為『征收級差地租』。政府拿到這筆錢,可以動彈投入、不斷改善城市的基礎舉措措施。
最後,質疑者在做他們的分析時,假設『土地價值上昇』是地方政府征收房產稅的條件。實在這個條件不存在。由於假如真有這個條件,當經濟危機來臨、土地價值下跌後,地方政府就不應該再征收房產稅了。好比美國次貸危機後房產價格均勻下跌了30%以上,你不能說房價下跌時都是房屋價值的損失,土地價格沒有下跌,在美國,房屋與土地的所有權通常都是合二為一的。但美國地方政府並不會因此就不收稅了,當然,房價下跌了,按房價收的稅會少些。所以用土地與房屋所有權分離,土地增值部門不屬於房屋所有者來否定開征房產稅,不具有說服力。不管從哪個邏輯角度看,開征房產稅並無所謂『先天不足的理論缺陷』,對於貿易性房產稅如斯,對於住宅房產稅同樣如斯。
按捺非理性房產投資需要不斷完善稅制
至於開征房產稅能否按捺房價,還取決於眾多的其他因素,也取決於房產稅的開征方式和范圍。我們不能由於試點階段開征范圍有限,對房價影響有限,就否定房產稅的意義。在發達的經濟體,好比美國,因為房產稅與遺產稅的協力作用,有效按捺了房地產的投契和非理性投資。筆者曾經參觀美國東海岸羅得島海邊的豪華別墅博物館,這些被闢作博物館的豪宅都是原所有者的子孫捐給市政當局的,一個很重要的捐贈原因,是那些名門望族的昆裔無力支付越來越貴的房產稅,如將其變賣則不僅要交遺產稅,還要交巨額所得稅,而且房屋的歷史風采可能在易主後失去,不如捐作博物館。總之,要讓房產稅施展調節收入、按捺房產投契和非理性投資的作用,還需要我們在試點以後不斷完善稅制。
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