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在房地產這個渾池子裡,也許所有答案都已經窮盡。因為市場太變幻莫測,我們發現了房地產市場數據之外的其他東西。
年年在清理數據的時候,我們很關注的指標是市場出清率,土地市場出清率,房地產市場出清率。面對一片欣欣向榮的市場,我們很難說服自己,市場還有沒有出清的存量產品存在。
但事實真是如此。
一般來說,當市場存量達到超過供應量的30%以後,房企就沒有能力正常經營,超過40%則必然形成現金流短缺。在現金流短缺市場又非常良好的時候,開發商最合理的策略是將房屋向市場出清,套取現金流。
但問題在於市場好,而存量一直未能出清,似乎市場壓根就沒有這麼多供應存量存在。市場存量去哪裡了?
供應了但沒能在市場流通,這種現象唯一的解釋即開發商將未售產品已經足額抵押給銀行了。而在行情好的時候,所有銀行對抵押股股指都會按照樂觀的評估價值去評估,開發商從銀行抵押貸款的金額至少會超過售價的70%以上,這種狀況直接導致開發商缺乏賣房動機。持續的抵押後形成死存量。市場的現狀也是只見新人笑,不管舊人哭,那個新盤開,那個新盤火,老盤卻是門庭冷落。
行情好的時候,開發商抵押的房子在銀行也不會顯示出呆賬壞賬,但當市場不好,價格發生波動的時候,擁有大量抵押品的開發商一旦開始破產,那麼銀行就面臨著做大房東的尷尬,要麼處置資產減少損失,要麼持續持有房產,等待那些買不上小姐准備買丫環的大爺前來購買或領養。但美國的現實告訴我們,那是不可能的。銀行得給自己的小姐插上草標去市場賤賣。所以說,目前房地產市場的最大的風險在銀行。
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