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盡管國務院樓市調控政策『新國十條』出臺已百日有餘,效果還是難孚眾望。一方面,房地產市場銷量下降,開發商和銀行的資金流動都在承受考驗;另一方面,房價依然高位徘徊,逼退了購房者的買房需求。看似『兩面不討好』的政策會否『曇花一現』,政策如何施展平衡術,一邊保證市場發展,一邊又滿足住房需求?
近日,《中國經營報》記者就相關問題專訪了國務院發展研究中心市場經濟研究所綜合研究室主任鄧郁松。
《中國經營報》:以4月17日『新國十條』發布為起點,至今『房地產新政』已經逾百日,雖然成交量有下降趨勢,但價格並沒有出現太多松動的跡象,你認為原因何在?
鄧郁松:房產新政實施之後,雖然市場成交量下降明顯,但是價格並沒有出現大面積松動,主要原因就在於2009年商品房銷量和價格的大幅增長使開發商的資金狀況處於歷史上的最好水平,開發商手裡的資金充裕,沒有賣房回收現金流的壓力,因此就不會著急出手。但是,如果政策持續發力的話,一方面信貸和融資等方面的控制意味著其對外融資難度在加大,商品房銷售面積的回落則預示著開發商通過市場銷售獲取資金的預期不盡樂觀,那麼預計從第四季度開始,房地產開發企業將感受到資金緊張的壓力,並會因此而放緩開發進度,投資增速將開始回落,並出現降價的苗頭;2011年上半年,預計房地產開發投資增速將回落到15%以下。
《中國經營報》:現在充斥著『松綁』和『嚴控』兩種對立的觀點,你對此怎麼看?
鄧郁松:2007年以來,房地產市場呈現出大起大落的特征,可以明顯看出政策對房地產影響之大:2007年有抑制政策,2008年銷售面積下降;2008年年底政策取消,2009年整個房地產市場快速發展;今年四月份又開始實施,5月份交易面積就開始環比下降,6月份就同比下降。
因此應該反思一下,短短三四年的時間,房地產市場為什麼會有如此大幅的起伏波動?這種大幅波動和政策調控有什麼關系?要將這個問題解釋清楚,需要對房地產市場周期波動的規律有准確把握,並在此基礎上進行有針對性的調控,並在調控之初就明確知道政策出臺了會產生什麼影響,什麼節點會產生影響,會最終有一個什麼樣的結果,而不是簡單的松綁和嚴控這麼簡單。
《中國經營報》:你上面提到短短三四年內,房地產市場波動巨大,原因何在?
鄧郁松:目前的房地產調控政策,沒有對改善型購房和投機型購房進行准確區分,因此出臺的政策要麼是同時鼓勵兩種需求,要麼是同時抑制兩種需求,從而造成這兩類需求的大幅波動,進而造成房地產市場的大幅波動。
可以做一個假定,買房者年齡集中在20歲到64歲之間,其中將35歲以下的視為首次置業人群,那麼20歲到34歲之間的首次購房者佔全部購房者的比例不到1/3,這一比例實際上和美國首次置業人群佔全部購買人群的比例比較接近。在現有的調控政策下,只有首次置業者沒有受到房地產調控的影響,而包括改善型需求和投資投機型需求的再次置業者都會受到調控政策的影響,這部分群體大約佔全部購房者的2/3,2/3的購房者隨政策的變動進進出出這個市場,勢必會引發強烈的市場震蕩。
問題在於,改善型需求也是一種自住性需求,與投資投機型需求存在本質差別,顯然不應對改善型需求和投資投機型需求實行同樣的政策。實際上即便是在計劃經濟時期,改善型住房的需求也是客觀存在的,而在市場經濟時期,改善型購房者『賣舊買新』的市場行為,對促進住房流通和轉讓,實現存量房地產資源的不斷優化配置有著重要的影響。因此鼓勵前者,即是保證房地產行業的市場活躍度;相反的,要堅決抑制投機型購房。而不是像現在這樣,該鼓勵的反被抑制,需要抑制的反而力度不夠。
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