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根據媒體報道,中國銀監會已要求銀行開始新一輪壓力測試,內容包括住房價格下跌50%-60%的情況下可能對銀行的影響。值得注意的是,幾乎在同一時間,央行重申要繼續對房地產實行信貸緊縮政策,而國家統計局則公布了全國待售商品房面積達到1.92億平方米的數據,國土資源部也將一份涉及全國1457宗閑置土地的『黑名單』交與銀監會。高層管理部門的一連串行動,預示著新一輪的房地產調控風暴即將來臨。
自號稱史上最嚴厲的房地產調控政策『國十條』出臺的一百多天來,部分城市的房價始終難低下『高昂的頭』。國家統計局的數據顯示,今年6月份70個大中城市的房價環比僅下跌0.1%。不僅如此,最近各地的房地產又突然再次發起『高燒』,比如海南新地王頂風出世、60多家境內外企業瘋搶北京CBD核心區熱地等。而數據顯示,上周北京市商品住宅期房網簽量和現房網簽量分別比前一周暴漲122.99%和75%。同期,上海、天津、深圳、南京等地均有類似的消息。房地產市場的這種現象究竟是『回光返照』,還是又步入上昇的『拐點』?『史上最嚴厲』的房市調控會不會演變成了『百日維新』?這不僅是普通老百姓擔懮的問題,也是管理層高度關注的焦點。
從宏觀層面來講,房地產泡沫危害最大的是國家的金融體系。美國由房地產次貸危機進而引發全球金融危機就是最新的一個案例。要主動戳破房地產的泡沫,就必須充分考慮銀行的承受能力,盡量使可能的損失降到最低點。
銀行信貸是房地產開發和居民購房的主要資金來源。目前房地產貸款餘額佔各項貸款的比重已達20%左右,少數股份制銀行已突破30%;房地產開發的資金有60%左右來自銀行信貸;而2009年末個人住房貸款餘額達4.4萬億元,個人住房貸款在各項貸款中的佔比為11%。不僅如此,國土資源部公布數據顯示,截至2009年末,全國84個城市土地抵押面積21.7萬公頃,抵押貸款25856億元。以上幾項合計,與房地產相關的貸款已接近信貸總量的一半。
毫無疑問,如果房地產價格出現了大幅度的下降,銀行將面臨著重大的風險。正是在這種背景下,早在去年我國就開始了房貸壓力的測試。結果表明,在假設房價下降30%、利率上昇108個基點的前提下,樣本銀行房地產不良貸款率會上昇2.2個百分點,稅前利潤下降20%,46家農村商業銀行不良率將上昇3.5個百分點、貸款損失率增加30%。可以預見,此次在更為嚴格條件下的測試,將考驗我國銀行業應對房地產泡沫破滅後的極限承受力。
應該提醒的是,銀行壓力測試並非是無的放矢的行為。在去年銀行壓力測試完畢後不久,一系列房地產調控政策就蜂擁而出。此次重度條件下的銀行壓力測試活動,應該也是為下一步更為嚴厲的調控政策出臺提前預演。畢竟,如果聽任房地產泡沫繼續膨脹,銀行與房地產業同歸於盡的『讖語』就有可能變成現實。
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