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房價成了房地產行業永恆的話題。對於房價高低恆定標准,每個人站的角度不一樣,得出的結論可能大相徑庭。比如任志強與謝國忠。因此我們需要一個大家都認可的角度去探討房產價格,對於調控或者投資纔具有更強的現實意義。
特定城市的房產價格,主要體現的是供需雙方的內部博弈狀態和趨勢。供需雙方會體現出整個城市的基准價格,形成價值准繩,從這個角度來說,重慶城市價值決定房產價格。
不過,供應方與需求方內部博弈纔是決定市場價格的最核心因素。比如在2008年重慶房產市場價格異動的核心因素,在於南奧、魯能與保利三大全國開發商集體大幅度降價,供應方生存博弈下的區域策略導致了重慶2008年市場價格大幅度下挫。
從區域策略來看,重慶會成為全國大開發商率先降價區域,價格與價值偏離幅度不高,市場價格敏感度高,價格輕微變動就可以得到量的效應。而需求方的相互博弈則會導致價格大幅度上昇(搶購效應),從價格的行業規律來看,2008年、2009年行情並不是供需方博弈導致的,而是供應與需求方單方面導致的。
重慶房產價值會因為兩江新區得到改變,但重慶房產價格決定因素並不在此。在全國大開發公司全面主導重慶房產市場的時候,開發公司與購買者資金流與對市場價格的期望纔是市場價格的決定因素。
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