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創下深圳二手房違約金最高紀錄
律師表示近期豪宅訴訟陡增
本報訊(記者王納)深圳一二手房買家,因為銀行貸款問題,房子沒買成,卻被法院判決賠償了176萬元的天價違約金!根據深圳市二手房律師團的數據,該數字創下了深圳二手房違約金的最高紀錄。
近來銀行貸款收緊,大量買方因貸款不成而被業主沒收定金的情況出現,一些豪宅也紛紛陷入了違約官司。對此,業內專家提醒二手房買家,建議在合同中約定一旦銀行按揭貸款不足以支付剩餘房款的處理方式。
貸款辦不成惹官司
去年5月19日,買方黃先生與業主李小姐簽訂《深圳市二手房預約買賣合同》,以1760萬元的總價購買香蜜湖某豪宅。合同簽訂後,黃先生支付了定金120萬元,與業主、銀行簽訂了《資金監管協議》,將390萬元首期款轉入銀行監管,並向銀行申請1250萬元的貸款。然而,因黃先生存在不良記錄,銀行只給黃先生貸款834萬元,並要求黃先生再補交416萬元首期款後纔能出具按揭承諾函。
李小姐如約回深辦理過戶手續時,得知黃先生並未取得銀行按揭承諾,亦未自籌資金,於是委托律師給黃先生發《履約催告函》督促其盡快履約。
雙方無法達成和解,最終選擇對簿公堂。黃先生委托律師以李小姐的行為構成根本違約為由向福田法院提起訴訟,要求解除合同,判決李小姐賠償違約金176萬、返還定金120萬、支付定金及首期款利息及房屋昇值差價(暫計200萬元)並承擔全部訴訟費用。而李小姐要求駁回黃先生的全部訴訟請求,判決黃先生支付李小姐違約金176萬元,並承擔全部訴訟費用。
判176萬違約金創新高
黃先生一方訴稱,業主李小姐不配合解除銀行首期款監管手續,導致黃先生貸款辦不下來,存在違約行為。黃先生提供了建設銀行出具的有劃痕按揭承諾函,證明銀行願給其貸款1250萬元,由於房價上漲,李小姐毀約不賣不配合其轉移首期款導致合同無法交易。
而李小姐的代理律師則提供證據稱,黃先生在中國人民銀行征信系統存在不良記錄,平安銀行因此在綜合風險後最終決定給其貸款834萬,並要求黃先生再補交首期款416萬元。黃先生不願意補齊首期款,轉而於7月21日向建設銀行申請1250萬元貸款,建設銀行同意為其貸款1250萬元,但附加要求將其在平安銀行監管的390萬元首期款轉至建行監管,並預先存入50萬~60萬元資金等其他條件,而黃先生未能舉證證明其已經按建設銀行要求先行存入50萬~60萬元供樓資金。
福田區人民法院經審理認為,黃先生未能按時辦妥銀行按揭貸款手續,也未能及時向李小姐支付購房款構成根本違約,應當承擔違約責任。而李小姐不予以配合解除監管手續、轉移監管資金至建設銀行,系正當行使合同賦予的抗辯權。
法院一審判決黃先生支付李小姐違約金共計176萬元。
律師提醒
房貸收緊致豪宅訴訟暴增
廣東德海律師事務所主任張茂榮律師告訴記者,近期豪宅訴訟突然增多,像黃埔雅苑、中信紅樹灣、水榭花都等很多動輒上千萬的豪宅都紛紛委托律師啟動法律訴訟。據其分析,這是因為豪宅價格波動較普通住宅更大,昇降百萬是常事,此次樓市調控導致守約方損失巨大,所以很多豪宅業主試圖通過索賠違約金來彌補損失。
張律師分析,在該案中,違約金之所以高達176萬元,是因為黃先生與業主李小姐簽訂的二手房預約買賣合同中有約定,任何一方不履行約定義務導致合同目的無法實現,守約方有權選擇定金罰則或要求對方支付該房地產總價款10%的違約金。
張茂榮律師建議購房者:在做首期款監管前一定要確保按揭銀行同意按預定額度貸款,並要在合同中約定一旦銀行按揭貸款不足以支付剩餘房款應怎麼處理等。
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