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近來,讀者反映一些開發商在延期交房、應付業主違約金的情況下,提出以免收業主一段時間的物業管理費來抵消。業主認為『背著抱著一邊兒沈』,往往就答應了。但是在實際履行過程中,往往出現這樣那樣的問題,甚至引發新的糾紛。究竟用物業管理費來折抵違約金的做法是否合法?買房人遇到這種情況應該怎麼辦?本報記者特采訪了北京市英島律師事務所鄧澤敏、劉曉琳律師。
物業費與違約金不能相抵
鄧澤敏、劉曉琳二位律師首先明確指出,物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,是不同的合同主體。開發商向買受人支付『延期交房的違約金』,與業主向物業管理公司交納『物業管理費』也是兩個法律關系,是截然不同的兩件事。因此,從法律關系上來說,『延期交房的違約金』與『物業管理費』是不能相互抵消的。《中華人民共和國合同法》第九十九條規定:『當事人互負到期債務,該債務的標的物種類、品質相同的,任何一方可以將自己的債務與對方的債務抵消,但依照法律規定或者按照合同性質不得抵消的除外。』《合同法》雖然規定了抵消,但是,是基於相同的合同主體。雖然用物業費抵違約金符合『債務的標的物種類、品質相同的』這一點,但是,由於物業管理與開發商賣房是兩個不同的法律關系,法律主體不同,因此,不能適用《合同法》規定的抵消。
『債務轉移』應簽協議
在本市商品房買賣中,這種用『延期交房的違約金』與業主應交的『物業管理費』相抵的情況很多。這種情況怎樣解釋呢?鄧澤敏、劉曉琳二位律師認為,這種情況可以通過『債務轉移』的方式進行處理。這種做法實際上是《合同法》第八十四條規定的合同轉讓中的『債務轉移』行為,即『債務人將合同的義務全部或者部分轉移給第三人的,應當經債權人同意。』也就是說,開發商對買受人支付『延期交房違約金』的債務,如果轉移給物業公司承擔———折抵一年或二年的『物業管理費』,要經債權人———買受人同意。而且,司法實踐中,一般也要經債務的受讓人———第三人(物業管理公司)同意。因此,為防患於未然,最好由三方簽訂一個『債務轉移協議』,以防開發商或物業管理公司反悔。
折抵一年以上物業費違法
二位律師特別指出,債務轉移後,如果折抵一年或二年以上的『物業管理費』,這種做法是違法的。現行有關法規規定:禁止物業公司一次性收取一年以上物業費。而開發商以『延期交房的違約金』抵消一年或二年以上『物業管理費』的行為,事實上是變相收取一年以上的『物業管理費』。這種做法是違法的。提醒買房人注意三點
由於大多數買房人對相關的知識、規定及法律都知之不多,稍有不慎,就可能導致利益受損,所以兩位律師特別提醒買房人,在開發商提出以物業費抵違約金時,要注意三點:
第一、鑒於物業管理與開發商賣房是兩個法律關系,買受人有權拒絕這種用『延期交房的違約金』與『物業管理費』相抵的行為;第二、鑒於有關法規規定,禁止物業公司一次性收取一年以上物業費,所以即使業主與開發商及物業公司達成『債務轉移協議』,最多也只要折抵一年的『物業管理費』即可,其餘仍應要求支付違約金;第三、鑒於開發商可能否認逾期交房的違約行為,業主在辦理入住手續時,應留存相關的開發商逾期交房的書面違約證據。
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