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違約責任條款是商品房買賣合同的主要條款,鑒於違約金的約定事關守約方能否獲得充分救濟和救濟程度,買賣雙方對該條款大多會予以充分關注,但由於購房者實際處於弱勢地位,在簽約時難有平等的協商機會,所以,常常出現約定的賣方的違約責任明顯低於買方的違約責任,形成顯然不對等的違約責任條款,最常見的體現在遲延交付房屋和遲延付款的違約金約定上,因此,如果購房方違約,按照約定要承擔數額很大的違約金;相反,開發商遲延交付房屋的違約責任則很輕,甚至會出現違約程度越重(如遲延交付房屋的時間越長),承擔的違約金越少甚至不承擔違約金的極不合理情況,這種約定也常受到一些法院的判決的支持。《解釋》的相關規定會杜絕這種情況的發生,《解釋》規定,當事人以約定的違約金低於造成的損失為由請求增加的,應當以違約造成的損失確定違約金數額,合同如果沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法,違約金數額或者損失賠償額可以參照兩種標准確定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資質的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標准確定;逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算。
也有一些開發商出於市場競爭力的考慮,消除購房者對遲延交付房屋的顧慮以便盡早作出購房決策,在購房合同(尤其是早期的期房合同)中規定較重的遲延交付房屋的違約賠償金。但對於約定違約金過高的情況,由於《合同法》的相關規定過於原則,法院應違約方之請求,會做出不同程度的調整,又因調整范圍並無量的限制,最終導致性質完全相同的案件的判決結果相差甚遠,有的案件甚至相差數十倍。這嚴重背離了法律的統一性和嚴肅性,也使當事人、律師或法官處於無所適從之境地。對此,《解釋》有了重大突破,並明確規定:『當事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應當以違約金超過造成的損失30%為標准適當減少』。對該條的理解應結合《合同法》第一百一十四條進行。舉個例子:假如合同約定的違約金為100元,實際損失為[(100—10)×30%]=27元,實際應支付的違約金為100—27=73元,依此類推。由此可見,約定較高的違約金獲得賠償的額度也相對較高,而此前在10元到100元之間都屬於法官或仲裁員的自由裁量權范圍。因此,《解釋》限制了司法人員的自由裁量權,維護了法律的統一性和合同的穩定性。
不按時辦理產權證將承擔相當於預期貸款利息的違約金
不動產物權包括佔有、使用、收益和處分四項權能,而是否擁有產權證是能否充分行使這四項權利的標志,在沒有產權證的情況下,業主行使房地產權利是有顯著瑕疵的,具體表現在不能正常地將房屋抵押、出租及轉讓等交易形式上,因此,沒有產權證極大地影響了房屋價值的充分實現。
對於廣大業主來講,雖然上述權利的行使因沒有產權證而受到影響,但如果起訴到法院要求開發商承擔相應違約賠償責任,又往往因為難於舉證實際損失額而不被法院支持,《解釋》第十八條的規定完全解決了業主舉證難的問題,即『合同沒有約定違約金或者損失數額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標准計算』。目前實行的標准為日萬分之二點一(年利率為7.665%)。
但業主在行使賠償請求權時一定要慎重,不可貿然起訴,應分不同情況區別對待,重點應了解產權證未能辦理的原因是否是開發商造成的。多數情況下開發商未能及時辦理初始登記的原因是進件不全或有些費用沒交齊,房管局依法不予辦理,這些情況顯然是開發商的原因。但有些是業主的原因造成的,如沒交契稅、房屋尾款沒交齊,開發商依法行使抗辯權等。
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請問什麼是已付購房款總額?如果是銀行貸款交的首期,是否賠償違約金是按照首付的百分比計算?還是按房產總價的百分比計算?