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投資商為確保資金安全,在資金投入之時會要求政府將景觀道路周邊地塊同期評估,評估後按照當時的市場價格劃給新成立的項目公司。項目公司中政府佔51%的股份,投資商佔49%的股份。這就有效地規避了市場風險。
景觀道路完成之後。周圍地塊並未進行過公開招掛拍,政府的土地儲備中心會要求進行招掛拍。但2年後的土地價格已經大幅度昇值。招掛拍的土 地價 值很 可能 是原 來的3- 5倍,甚至飆昇10-20倍。按照所佔股份比例多少,投資商同樣能夠從中獲取暴利。
記者采訪中發現,投資商將這一運作模式稱為:與城市和政府共同成長。由於項目公司屬於政府下屬的『孫子公司』,身為『爺爺』的政府,往往會采取各種方式,確保『孫子』能夠繼續從『賣地財政』中獲益。這實際上也就是變相幫助了投資商從中謀取巨額暴利。
常年在珠三角和中西部省區投資的房地產行業的開發商李汶鞠說:『聰明的投資商現在根本不想獨立拿地,獨立運作項目,在銀行部門大力 監控 下, 誰高 調拿 地就 是找死。只有把自己和政府的基礎設施項目捆綁在一起,纔能最大限度地「實現共贏」。再怎麼虧,地方政府都不敢把自己下屬的公司、項目做虧損。政府的項目要銀行貸款,完全就是輕而易舉的事情。他們能夠賺到錢,我們就能賺到錢,而且賺到的還是更大的錢。』
『項目運作』雖遭遏制,『中線炒作』仍需政策糾偏記者深入采訪時發現,地方政府部門熱衷於通過『項目運作』的方式,來解決城市化進程中准備金不足的問題,由於遭受到中央宏觀調控的打擊,辦不出土地證而遭到遏制。然而,一些地方政府仍千方百計地將土地進行『乾坤大挪移』,為『賣地財政』鋪平道路。這種『中線炒作』的方式仍需要政策糾偏。
李汶鞠告訴記者,『土地抵押貸款』的運作方式,已經被中央高層明確制止。更為重要的是,國土資源部要求各省區的每一個地塊都必須有獨一無二的編號,編號直接上報國土資源部,國土資源部在網上公開土地證號。沒有土地證號的地塊,銀行絕對不敢發放項目貸款。
李汶鞠說:『這就意味著在城市項目開發過程中,新征土地在沒有獲得土地證號之前,完全不可能得到貸款,即使有足夠的資本金,由於項目無法通過審核,也拿不到貸款。投資 商和 開發 商在 沒有 看到 作為「底線」的土地證號之前,無論如何不敢將資金投入。即使是政府反復承諾「財政兜底」,投資商也不敢承擔這種風險。』
一位沿海城市的國土資源局官員告訴記者:2008年之前,一塊土地證號可以同時向工商銀行、農業銀行、國家開發銀行、交通銀行、建設銀行、中國銀行申請抵押貸款,由於各家銀行之間發放貸款都有時間差,政府和投資商完全可以根據這一時間差來贏得周轉。工商銀行發放的貸款先拿著,然後用農業銀行發放的貸款來填窟窿。一來二去,完全就是空手套白狼。
這位名叫馮俊的官員說:『現在根本不可能,銀行沒有看到土地證,在國土資源部網站上找不到土地證號,就無法發放貸款。』
不過,一些地方政府采取『乾坤大挪移』的辦法來解決這一難題。即采取將城市中舊城改造的地塊與新區建設的新政地塊進行『置換』的方式,『拆東牆補西牆』,來贏得喘息之機。城市中舊城改造的地塊已經有土地證號,在改造過程中只要能夠與市民和拆遷戶達成協議,『不哭不鬧不上訪』,就能將這一土地證號挪到新區使用。由於包括拆遷、重建、出售、辦理完畢房產證……最少也要3-5年的時間。這段時間,完全可以以城市化進程為理由,向中央申請新的用地指標。新的用地指標下來之後,再將已經挪作新區發展使用的土地證號『歸還』給舊城區。
馮俊說:『現有的土地政策已經非常嚴格了,但地方政府為了確保地方財政的收入,還是能夠與投資商、開發商聯手運作「中線地價」,要真正意義上將投資到房地產的資金轉到投資實業、發展實體經濟和提高勞動生產率上來,仍然需要出臺更完善的系列政策和更加嚴格的監管措施。』
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