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隨著一線城市房地產調控細則陸續出臺,越來越多的炒房者從重點城市退出,並逐漸向二、三線城市轉移。然而,記者深入采訪時,一些房開商明確表示:比起囤房,更樂於『囤地』,將短線炒作的資金用於2-3年的『中線炒作』,將大量資金用於與地方政府投入的基礎設施和公共設施建設中,采取『與地方政府共謀發展』、『共享囤地成果』的方式,來規避市場風險。
二線城市成為資金流入密集區記者對長期在廣東、江西、廣西、雲南、貴州等地進行土地投資的業內人士李克彬進行采訪時,他明確表示,從2009年下半年開始,就出現大量資金向中西部省區湧入的狀況,其原因在於基礎設施建設帶動的巨大投資效應。
李克彬給記者算了這樣一筆賬:2010年雲南省道路交通基礎設施建設總投資將超過400億元,廣西交通基礎設施建設要完成投資180億元以上,力爭達到200億元;貴州公路水路交通總投資目標計劃完成360億元,力爭完成400億元……
李克彬說:『這還只是交通基礎設施建設,如果算上中西部中心城市的路網建設、水電管網設施建設等一系列投資,總額肯定是現在的幾倍。如廣西南寧市2010年城市基礎設施建設投入就有170億元,柳州市的城市基礎設施投入也超過80億元,來賓市要搞環城水系建設,投入的資金量也很大。』
龐大的基礎設施投入,吸引著眾多在東部沿海地區通過前期房地產市場暴漲獲得的資金投入到『昇值空間巨大』的中西部城市。
來自深圳的投資商林羽鳳2009年上半年在廣西南寧地王國際購買了6000多平方米的寫字樓,當初的價格不過5000多元每平方米,2010年初價格就增長到1萬多元錢每平方米。
林羽鳳認為:『資金流入南寧、昆明、貴陽、柳州、大理等城市的可能性很大,因為沿海和東部一線城市已經成為房地產價格調控的「聚焦點」,重拳打擊下唯有快速轉移資金纔是最安全的。』
記者采訪的多位房地產開發商均認為,資金向中西部省區二三線城市的流動成為必然,與此同時,他們更強調,短時間裡不會繼續在囤積樓盤、購買轉手項目中投入更多的資金,原因就在於:樓盤和房價成為社會各界關注的焦點,也是政策打擊的關鍵。這就意味著即使通過招拍掛拿到了當地的『地王』,銀行肯定不會提供相關的項目貸款,投資伙伴也會充分考量整個房地產項目開發的風險,而購房者當然不會在中央政策連續出臺、房價面臨很大壓力情況下,投資購房。
開發商自述囤地『三步曲』『囤房不如囤地,自己囤地不如與國有投資集團共同囤地!』這是記者采訪的多位投資商表達的共同思路。
李克彬向記者自述了囤地『三步曲』。
———弄清政府城市投資的『真切實力』。這是政府對公共基礎設施投資的『底線』和開發商與政府談判的『價碼』。
一般而言,中西部省區城市要進行基礎設施建設,僅靠財政方面的支持肯定無法滿足需要。以南寧市為例,城市投資超過170億元,肯定需要銀行貸款。銀行貸款必須提供相關的准備金,在中央銀行提高准備金的要求下,無論找哪家銀行貸款,准備金都不能少於25%。這就意味著最少要准備42億元的准備金。而財政是很難一口氣將所有的准備金注入銀行的。
李克彬說:『無論是南寧,還是柳州、桂林、昆明、大理、襄樊、荊州……中西部地區城市發展、城市基礎設施建設,包括路政管網建設、水電設施建設、通訊設備建設、學校醫院經濟適用房建設等等,二三線城市沒有哪一個能夠僅靠自有財政收入完全實現。只能通過銀行貸款或者吸引外來投資者進行融資。了解具體項目的發展目標、建設時間年限和融資狀況,成為最重要的基礎。』
———構建『融資平臺』,化解『資本金瓶頸』。
在了解完項目的相關信息之後。下一步就是通過建立適當的『融資平臺』,為地方政府化解『資本金瓶頸』。
李克彬舉了這樣的例子:一段城市景觀道路建設需要投資100億元,銀行准備金需要25%,也就是25億元。25億元財政無法立即投入。投資商就采取與政府下屬的城市投資集團或者城市建築集團,共同成立新公司或項目公司的方式進行運作。投資商負責25億元資本金的80%即20億元,項目公司負責資本金的20%即5億元,項目公司投入的資本金實際上就是政府投入的資本金。資本金投入之後,景觀道路的規劃設計、招投標方案,均由投資商自行操作,建設周期為1-2年,實際建設成本應該為20億元左右。建設周期過程中和建設周期結束之後,政府以財政方式全額回購。投資商從建設中賺取5億元左右的利潤。
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