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從4月中旬開始,房地產市場遭遇力度空前的政策調控,已經一月有餘。
然而,相比2008年政策調控後,開發商集體降價的窘態,今年『糧草充足』的開發商面對『史上最嚴厲』的樓市調控,始終擺出一副不屈不撓的姿態。或許,在經歷了近幾年多次密集調控之後,開發商對於『猛藥』調控的『免疫力』已經有了長足進步。
面對樓市『新政』的連番『轟炸』,北京、上海、廣州、深圳等一線城市,成交量雖然迅速下滑,但是,房價卻並沒有真正松動。
中原地產對國內主要城市二手住房市場監測數據顯示,從最近兩周的情況來看,國內樓市的成交量已跌至2007年以來的歷史最低水平。北京、上海、廣州、深圳和天津等主要大城市二手住房成交量分別較4月上旬下跌44%至92%之多。
價格方面,各地房價下跌幅度卻不太明顯,五大城市房價跌幅均在6%上下,如北京下跌6.2%、上海下跌5.7%、深圳下跌6.7%、廣州下跌5.3%、天津下跌6.4%。
著名房地產營銷策劃專家謝逸楓在接受《中國產經新聞》記者采訪時表示,最近中央和地方政府連續出臺組合拳,打擊樓市投資投機,造成市場觀望情緒日益濃厚。一旦市場預期發生逆轉,將導致銷售回款『入賬』放緩。
據WIND的統計顯示,一季度末,上市房企整體資產負債率67.13%。即使是萬科、保利、金地等地產『大腕』資金鏈也未必『高枕無懮』。一季報顯示,金地集團『經營活動產生的現金流量淨額』為-34.05億元,保利地產為『經營活動產生的現金流量淨額』為-150.16億元,萬科『經營活動產生的現金流量淨額』為-68億元。
而且,雖然房地產行業2008年有一波大行情,但在這一年中上市房企的債務水平卻在不斷提高,2009年底資產負債率65.74%,2009年三季度末資產負債率65.09%,2009年年中資產負債率64.53%,2009年一季度末資產負債率64.10%。
更為嚴峻的是,隨著第三次存款准備金率的提高,銀行的開發貸款門檻也已經提高不少。
根據WIND的數據,分析房地產業的開發資金構成,1至4月份有4,552.32億元資金來源於國內信貸,同比增長39.90%,這一數據明顯低於1至3月份的44.30%和1至2月份的46.10%。
『由於房地產行業的高資金杠杆率,開發貸款、按揭貸款和預售款項收緊後,開發商隨時面臨資金緊張。』謝逸楓表示。不僅如此,在收緊銀行信貸融資渠道的同時,國土部和證監會對房地產類上市公司的再融資計劃也顯得更為謹慎。
據WIND資訊統計,目前申請再融資的上市地產公司共44家,其中包括萬科高達112億元的股權融資計劃、保利96億擴股融資、金地48億元的定向增發,44家上市房企擬募集資金合計超過千億元,但至今未任何房企通過再融資計劃。
上海城市經濟學會高級經濟師顧海波在接受《中國產經新聞》記者采訪時,回答得更為直接和尖銳:『開發商其實很差錢。他們大多是玩「空手道」,他們更像真正的賭徒。因為錢大多來自銀行貸款、股票融資、建築商材料商墊資、預售款(個貸)。』
在成交量明顯下降,開發商獲取資金難度加大的情況下,節流無疑是一個不錯的選擇。最常用的對策便是放緩拿地以及減緩放量。
據公開資料顯示,龍頭地產萬科4月份僅花10億元拿下兩個項目,創下單月拿地金額新低。而2010年一季度,萬科用於全國買地資金就高達150億元,其中1月、2月、3月拿地費用分別為43億元、82億元、21.94億元。
同為房地產行業『旗幟』的企業——保利地產也開始珍惜『糧草』。新政之後,保利僅在4月20日和5月7日分別拿下中山及上海的兩幅土地,而在勢頭凶猛的第一季度,其拿地總金額已突破200億元。
西南證券最新研究報告顯示,5月10日至16日監測的20個主要城市共推出土地144宗,環比下降47%,推出土地面積617萬平方米,環比降低468.4萬平方米,降幅達43%;土地市場量價齊跌,成交土地46宗,環比增加7%,成交土地面積186萬平方米,環比下降176萬平方米,跌出49%,監測的20個主要城市整體成交均價為1776元/平方米,降幅為24%。
正如北京合作建房第一人於凌罡在接受《中國產經新聞》記者采訪時所說:『開發商不差錢,何以拿地如此謹慎?』
『在嚴峻的銷售形勢下,加上融資渠道幾乎對房地產關閉,所以,即便是像一些以為「不差錢」的開發商所說的那樣,大部分開發商的資金也就是能夠支橕到10月份。』謝逸楓如是判斷,『其實,開發商不差錢也許僅僅是個謊言,要不恆大不會以那麼高的利率去市場融資,也不會為了回籠資金率先舉起降價的大旗。』
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