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啟動業主大會,以前只是業主熱心的事,將來開發商也要為此操心了。《北京市物業管理辦法》明確規定,新建社區除了業主可以申請啟動業主大會外,開發商在條件成熟時,也要准備材料,推薦召集人,主動申請啟動業主大會,否則可能要擔負更多的前期物業費。
據新《辦法》第十四條規定,物業管理區域內已交付業主的專有部分達到建築物總面積50%以上的,建設單位應當向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府報送籌備首次業主大會會議所需資料,並推薦業主代表作為臨時召集人,召集佔總人數5%以上或者專有部分佔建築總面積5%以上的業主向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會;佔總人數5%以上或者專有部分佔建築物總面積5%以上的業主也可以自行向物業所在地街道辦事處、鄉鎮人民政府提出書面申請成立業主大會。
據市住建委物業處處長於良介紹,這條法規首次明確了業主大會啟動的具體規定。其中,首次明確了開發商的義務,強制性規定開發商『應當』促使業主成立業主大會,同時業主自己也可以提出申請。『兩個「5%」是首次提出,明確了業主大會成立條件,解決了以往「有規定難實施」的問題。』
為了督促開發商積極履行義務,新《辦法》第八條還明確規定了開發商承擔前期物業服務責任。對於前期物業收費問題,市住建委正在緊鑼密鼓地制定相關細則,可以確定的是,前期物業費用將由開發商承擔,在前期物業服務期間,首次業主大會會議召開或首次業主大會會議籌備組成立滿三個月之前,開發商不得向業主收取物業費。『什麼時候成立業主大會進行物業管理查驗交接後,開發商纔能撤退。』於良說。
同時,為了避免業主遲遲不成立業主大會造成開發商長期負擔物業費的問題,於良也表示,相關細則也將明確前期物業時限和范圍。『不可能讓開發商一直背著,我們希望從開發商和業主兩個方向共同努力,促進業主大會的成立。只有成立了業主大會,纔能方便解決物業管理的其他問題。』於良表示。
據調查顯示,本市實施物業管理的住宅物業項目3591個,只有730個小區成立了業主委員會,佔20.33%,還有近80%的小區沒有業委會或者業主大會。新《辦法》的『雙啟動』模式將由開發商和業主共同推動業主大會的成立。
新規亮點1 街道、鄉鎮督導業主大會運行新規概述:新《辦法》中有多項規定涉及街道辦事處、鄉鎮人民政府對於業主大會的監督管理職責。以業主自治為前提,明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導監督職責。同時,本市還鼓勵和支持公益律師擔任業主大會籌備組組長,為住宅區業主大會成立活動提供法律援助。
解讀:據市住建委物業處介紹,針對業主大會的『五難』問題(啟動難、籌備難、備案難、換屆難、決策難),新《辦法》明確了街道辦事處、鄉鎮人民政府在業主大會籌備成立及物業管理相關事項的指導監督職責。依據新規,在業主大會籌備階段,街道辦事處、鄉鎮人民政府必須自接到申請後60日內,指定代表擔任籌備組組長。當業委會提供成立和選舉報告後,街道或鄉鎮政府必須當場予以備案。在業主大會運行階段,街道或鄉鎮政府負責監督指導,協調解決糾紛和矛盾。同時,本市還鼓勵和支持公益律師擔任籌備組組長。
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