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一、2009年5月京、津、滬、穗、深五大城市中高檔二手房價格均呈上漲
從如下圖表中的數據可以看出,2009年5月京、津、滬、穗、深五大城市的中高檔二手房價格均呈上漲走勢。在上述五大城市中,5月份中高檔二手商品房價格上漲最明顯的是深圳市,上漲了5.05%。其次是廣州市和上海市,分別上漲4.9%和4.12%,北京和天津分別上漲2.41%和1.9%。總體來看,2009年5月五大城市中高檔二手商品房在市場成交活躍的促進作用下,價格依然呈現上漲走勢。
二、五大城市各自價格走勢的原因分析
1、北京
據北京中原三級市場研究部對監測樓盤統計顯示:2009年5月北京中高檔二手商品房成交均價為14407元/平方米,二手商品房買賣領先指數為234點,環比2009年4月上漲2.41%,是繼3月首次價格上漲後的再次走高。相反,2009年5月價格同比繼續下降,降幅達6.34%。相對於價格的變化,2009年5月北京中高檔二手商品房買賣成交量環比4月上漲16.70%。京城樓市繼4月『價昇量跌』後再現『價量齊昇』的態勢。
1)京城樓市低價項目在3-4月集中爆發的活躍交易中快速的被市場消化,後市房源不足導致價格略高的房產項目也逐漸成交,從而表現為中高檔二手商品房成交均價的繼續回昇。同時,由於三月成交異常活躍,四月交易量開始回歸表現為成交量的下浮,而五月的交易量環比4月微漲了16.70%。
2)隨著市場回暖,樓市信心逐漸恢復,5月後市房源價格較高,尤其是廣渠路十號地的高價拍出,區域中高檔二手樓市房源報價上漲了1000-2000元/㎡。同時其他區域的業主看到樓市回暖,跳價現象明顯,導致部分消費者再次陷入觀望期。
2.上海
2009年5月中原(上海)領先指數為180.7點,樣本成交均價為19083元/平方米,環比上漲4.12%。由於當前市場需求大幅增長,房東『惜售』心態漸出,抬高價格以及撤銷掛牌觀望等現象也有所增多,進一步加深了當前二手房源尤其是優質房源的緊缺程度,導致價格上行。相比4月,5月全市各區二手房掛牌量減少約20%,尤其是房型、樓層、位置等條件較好的優質房源已逐漸成為稀缺產品。
由於市場供應緊缺在短期內尚未有緩解跡象,因而導致當前一部分需求較為迫切的買家紛紛出手,而自住改善型客戶已逐步成為市場成交主力,該類客戶往往有年內購房的計劃,並經歷了年初至今近4個月的觀望期。由於夏季高溫天氣逐漸臨近,同時短期內房價難以再現下跌契機,部分購房需求較為迫切的買家選擇於本月出手,導致中高檔二手房公寓成交量價齊昇。
3.天津
2009年5月中原(天津)領先指數為217點,環比增長1.9 %,指數樣本樓盤成交均價為8024元/平方米,本月,全市指數在價格走高,交易量平穩的情況下,繼續呈現上漲態勢。但仍低於08年同期水平,同比下降9.5%。
5月份,天津市房屋價格繼續上漲,成交量保持平穩,市場整體呈現量價齊昇的欣欣向榮景象。由於當前市場的良好態勢,改善型和投資型兩種客戶陸續入市。投資客進入市場加快價格上漲速度,而這種持續的價格增長將會在一定程度上抑制剛性需求。
4.廣州
雖然近幾個月業主漲價越來越普遍,但由於需求旺盛,交易持續活躍,尤其是改善型需求和投資客陸續增多,5月份廣州二手樓市價格繼續呈現上漲態勢,並且加速。2009年5月中原(廣州)領先指數環比大幅上昇近5%,為209點,樣本成交均價為9442元/m2,是自3月份以來,連續第三個月的上昇,也是2007年歲末市場轉淡以來的最高值。
在受『五•一』和端午兩個小黃金周假期一手唱主角,以及多雨天氣的影響下,根據中原地產監測數據推測,二手市場能依然保持活躍的成交,主要依靠的是旺盛的置業需求和充足的置業信心。市場上買家與業主對樓市未來的上漲預期一致,前者希望能夠盡快置業而適當追價;而後者則反價、惜售。雙方一致的正面預期同時拉昇了成交價大幅上昇。市場迅速回暖,既是受到政策和信貸方面因素的刺激,也是因為當前經濟形勢下,居民理財方式的一種選擇。在股市風險難測,通脹可能性大的情況下,資金轉而流向房地產市場,尋求保值增值,而具有良好昇值潛力的高端住宅市場成為這類投資者的首選。
5.深圳
2009年5月中原(深圳)領先指數為234.4點,樣本成交均價13,101元/平方米,環比漲幅5.05%。根據深圳中原的成交數據統計顯示,5月全市成交面積達到123.32萬平方米,環比4月全市成交面積出現了10.87%的增幅,這使得在4月份稍稍回落的成交量在5月又出現了上昇的勢頭。一方面,自住型需求在市場得到了進一步的釋放;另一方面,投資型需求也在良好的市場態勢下逐步提昇,市場需求的旺盛導致賣方反價的情況頻頻出現。
二手樓市的高位反彈主要受到了以下因素的影響:首先,4月底深圳取消『限外令』的舉措使得境外人士在深購房需求得以釋放,特別是在港人一向比較青睞的蛇口、福田等口岸片區,置業得到了較明顯的增長。同時,『限外令』的取消也助長了本地消費者對漲價的預期,促其加速入市的步伐;另外,5月份不但節假日較多,而且又適逢『春交會』,這既為置業活動提供了充足的機會和條件,又為市場促成了良好的交易信心和氣氛。
綜上,北京中原三級市場研究部的分析人士認為,隨著市場的回暖,5月份五大城區的二手房交易市場持續呈現活躍的態勢。在自住剛性需求和改善型需求的主要支橕下,市場中少量的投資客開始出現,在各地政府利好房產政策的進一步促進作用下,5月京、津、滬、穗、深五大城市二手房價均呈現上漲,市場交易依然活躍。