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由於全球信貸危機,其影響在2008年第四季度逐步開始變得顯著。仲量聯行北京分公司董事總經理兼商業地產部主管張瑩指出:『寫字樓市場的企業租戶曾將大量湧入市場的新增供應視為擴張和改善辦公條件的良機。不過,全球經濟的不穩定性導致越來越多的企業租戶,尤其是跨國企業紛紛收縮規模並取消了此前的擴張計劃。』需求的疲軟以及空置率的不斷上漲導致目前整個市場的空置率一度上昇至22.5%,整個市場的平均租金水平在其歷史高位的基礎上下跌了5.1%,比去年同期下降了1%。
在此期間,商鋪市場也經歷了類似的上下波動的情形。Sandalwood*華北區總經理張志賢指出:『奧運會後市場需求的預期下降,以及現有零售商和新的零售商決定推遲開設新店的計劃,導致商鋪租賃活動出現了超乎先前市場預料的下跌。盡管零售商的零售收入仍在增長,但由於經濟放緩所存在的不確定性,使得零售商在開設新店時更為謹慎。與此同時,那些已在北京站穩腳跟的零售商開始關注對現有經營業務的整合。』與寫字樓市場所不同的是,盡管當年有大量新增供應進入商鋪市場,但其空置率仍然相對保持平穩。其部分原因是新竣工購物中心很高的預租賃水平--這些購物中心很多在年初就已簽訂了出租合約。盡管市場空置率仍保持在10.1%的相對較低的水平上,但受奧運會後租賃活動放緩的影響,2008年第三季度平均租金較其歷史高位下跌了3.4%,使其同比增長幅度縮減至0.6%。
展望2009年,北京商業房地產市場仍將面臨如同2008年下半年的諸多挑戰。寫字樓和商鋪地產市場供應預計將再創歷史新高。在寫字樓市場,預計新增供應量將達到233萬平方米,使市場存量將再增長27%;在商鋪市場,預計新增供應量將達到167萬平方米,市場存量將飆昇51%。由於市場供過於求的狀況將進一步加劇,這種新增供應量的大幅增長將對市場租金水平帶來更大的下行壓力。盡管這種有利於租戶的市場走向通常會刺激部分租戶以更低的成本進行擴租和改善其辦公條件,但目前更大的挑戰將來自於如何在經濟發展疲軟的情況下吸引租戶的擴張需求。為此,政府所制定的一系列政策,如去年10月所頒布的1.2萬億刺激計劃,應該起到部分推動作用。不過這些政策要通過經濟手段發揮作用還需要假以時日,其能否真正有效尚不能保證。張瑩認為:『在一個市場狀況可能出現快速變化的年度裡,那些能夠對其房地產市場決策做出最為及時和正確響應和調整的開發商、租戶和投資者,將在這個充滿挑戰的市場環境中獲得最佳的收益。』
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