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就在高層變動消息得到證實前不久,大連萬達還在土地市場上表現強勁。在2008年的第四季度,短短的幾個月裡,萬達已經分別在成都、上海、唐山等地拿出了50億元增加項目儲備,成為當前市場下為數不多的『抄底』大鱷之一。
萬達集團董事長王健林也在2008年12月18日出席寧波萬達索菲特酒店開業活動時對未來信心百倍,並表示2009年將有8個萬達廣場要開業,到2010年萬達要建成60個以上的『萬達廣場』,總面積超過1000萬平方米,年租金收入也可能達到60億元以上。
遠景固然美好,但仔細分析便不難發現,即便對於可能是國內最大的商業地產開發商萬達集團來說,持有型物業的收益仍舊不是企業營收的主要來源。
60億的年租金收入只是一個遠期設想,而這個遠期設想中的租金收益即便放到當下,恐怕也難以滿足萬達集團本身的發展需求。2008年,萬達集團消耗在土地儲備的資金便達到75億元。
『對目前國內開發商的現金流貢獻最大的渠道還是來自於銷售,而不是物業經營租賃的收入。』中國人民大學房地產研究中心魯炳全教授如此說道。
『綜合體規劃,項目除了配套完善的居住社區外,還將建設大型的商業、商務設施。』這便是媒體對萬達耗資25億取得的石家莊尖嶺村改造地塊的改造描述。事實上,上述描述幾乎適用於所有的『萬達廣場』項目。
其中除了大型商業設施將由萬達自持外,居住社區以及包括寫字樓在內的『商務設施』一般直接用於出售。根據萬達集團披露給媒體的資料,集團持有物業的比例佔30%左右,剩下70%都用於銷售。
根據北京市房地產交易管理網公布的數據顯示,截至1月8日,石景山萬達廣場項目795套寫字樓只賣了163套,而611套酒店房中,仍有170多套未能售出。這或許能成為萬達近期高層變動的一個注腳。
萬達集團所反映出的其實是國內開發商產業結構的問題,即朱友軍所說的出售型資產與持有型資產比例在9?1到8?2左右,『受自身發展規模以及國內金融市場的限制,國內多數商業地產開發商在本質上都還只是住宅開發商。』中國購物中心產業資訊中心主任郭增利表示。
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