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施宏叡:從2008年的形勢來看,二手房市場價格在4月份到達最高峰。需要指出的是,一、二手房市場的聯動關系一直非常密切,當新房價格在不斷上昇的時候,二手房價格就會追隨新房價格同樣上漲。但7月份開始,由於開發商急需借助銷售回籠資金,新房市場出現大幅度減價,甚至下降20%、30%的都有。隨著新房市場的不斷調整,二手房市場的成交量開始面臨瓶頸,導致萎縮。
應該說,市場理性調節之後的結果,給企業帶來很大啟示,即需要開拓更多發展渠道。從7月份開始,漢宇開始接觸新房市場,推行一、二手房聯動經營模式。在8、9月份最高峰時,新房經營業務甚至佔到了總體營業額的63.8%。但這樣也帶來一個問題,如果中介企業在新房業務方面投入過多的話,可能會對現金流造成影響。因此,在經過11月、12月的調整之後,如今一、二手房的業務構成為,二手房佔比60%,一手房佔比40%。而且這個經營比例將可能作為漢宇在明年的發展模式,也就是說會以二手房業務為主,而一手房業務則佔據總營業額的40%-50%之間。
我覺得,一、二手房聯動經營的模式,會在2009年大放異彩。利用門店數量優勢推銷新房,是較為有利的營銷渠道。漸漸的,這種經營模式會形成一種營銷手段和方法,以提供給開發商們新的營銷選擇。
『二套房貸』執行是重點陳宇玨:成交量一直是業內非常關注點。今年下半年由於全球經濟危機,對於整個2008年有一定的帶動影響。從價格上來看,今年上半年的二手房市場成交均價相對於2007年還略有上漲,回落趨勢並不明顯;但是下半年起,隨著成交量的大幅下滑,價格也在相應下跌。總結起來,便形成了上半年價高量多、下半年價低量少的格局。
談及政策松綁問題,我認為還是要從綁緊的時候開始討論,現在已經放開了哪些,可能還有哪些沒有放開。在我的從業經驗中,對二手房市場影響較大的政策,首先是2006年的『限外』,其次是營業稅的制約,之後便是二套房貸信貸方面的利率限制,這些政策對於市場交易量是起到了比較大的抑制作用。個人觀點,活躍市場應該從各個方面進行拉動,但目前新政僅僅集中於普通住房等方面的交易限制松動,我認為這對於整體房地產市場的拉動作用並不是太充分。
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