近日,國家出臺了一系列新政鼓勵樓市發展,而其中對於二手房買賣也有不少新政策,那麼在如今的二手房買賣中該如何充分利用新政呢?為讓市民更好的了解新政,工行雙水道支行為大家解讀新政供大家參考。
據介紹,此次針對二手房的新政主要是『進一步鼓勵普通商品住房消費。對已貸款購買一套住房但人均面積低於當地平均水平,再申請購買第二套普通自住房的居民,比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策。對住房轉讓環節營業稅暫定一年實行減免政策。其中,將現行個人購買普通住房超過5年(含5年)改為超過2年(含2年)轉讓的,免征營業稅;將個人購買普通住房不足2年轉讓的,由按其轉讓收入全額征收營業稅,改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業稅。 』
其中,銀行貸款和交易稅費,這兩項為政策調節樓市的重要杠杆。專家提醒,目前政府所有的關於樓市優惠政策,針對的主體都為個人和住宅,其中普通住宅會享受更大的優惠。對於銀行貸款暫不必說。單就交易稅費來講,本次營業稅的減免對二手房市場可謂意義重大,這一稅種有時甚至可以直接左右房屋買賣的成交價格。
專家認為:從本次新政綱領性的條文來看政策只是針對個人的普通住房出售過程中可以享受減免的優惠,也就是說主體需符合『個人』及『普通住房』纔能享受新政的優惠,但如果個人出售非普通住房是否享受這一優惠政策,目前為止有關部門尚未出具具體的說法。在這裡需要和大家說明的是,普通住宅與非普通住宅的界定寬泛一點來講就是以單套面積是否達到140平米來算,單套面積低於140平米就算普通住宅,反之就是非普通住宅。那就目前階段如果需購買非普通住房的買受方來說可以靜待相關的政策。而對於已簽訂存量房買賣契約的,但尚未進入過戶流程的房屋,建議還是按兵不動為上策,因為實施的細則尚未頒布。
另外,再從本次二手房新政兩年期的界定標准來看:
1、若2年以上的個人普通住房出售予以免征營業稅,
2、若2年以內的個人普通住房出售的話按差價×5.55%予以征收營業稅。
那上述第1點免征營業稅的政策會增加市場上一些已滿2年但不滿5年的個人普通住房的競爭力,也就是說對於這一批存量房源的成交量可能會放大,同時對於那些已滿5年在以前來講具有很強競爭力的房源可能就弱化了。對於第2點,大家可能普遍認為避免買那些不滿2年的存量房,因為稅費可能會很高,但專家認為並非這樣,那些不滿2年的存量房就目前來說更具有競爭力,值得注意的是不滿2年的那些房屋都是在2007年房價高位的時候購買的,同時這次的政策未曾對個人所得稅予以減免,那個人所得稅的征收方式若按現有政策為滿5年,且為個人唯一生活用房方能享受減免的政策,那麼對於未滿5年的房屋征稅方式則為差價(淨得)×20%或核定征收成交價×1%。這樣一分析就會發現對於不滿2年的那些房屋如果出售的話交易成本(稅費)是非常的低甚至比購買增量房要低得多。