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4項主要成本中,土地費用變數最大。開發商拿到土地的方式不同,土地所佔成本比重也就不同,可能會佔到開發成本10%—40%不等。如果加上稅費,在整個商品房價格的比重就會更高。土地價格高,是開發商為高房價找到的最好『借口』。
一個合理的價格,除了合理的建設成本,也有賴於合理的土地價格和稅費成本。對這個問題,成都相關部門負責人以『太敏感』為由拒絕了記者的采訪。
然而,一個不爭的事實是,宏觀經濟形勢和政策面不支持房價持續高漲。省統計局城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示,近兩年來城鎮居民人均可支配收入增長遠低於房價增長幅度。一套房子動輒幾十萬,大多數工薪階層只能望房興嘆。即便是開發商稱降無可降的『成本價』,也離普通購房者的心理預期差距較大。
據介紹,目前存量新房大多是地價高、建安成本高的產品。比如鋼材,2007年需要6000多元一噸,現在只需要3000多元一噸。當時的成本,現在的房價,低迷的成交量,市場危機已經顯現。目前,省、市各級政府紛紛采取應對措施,比如,加大保障性住房建設力度,降低交易成本,信貸優惠,給予購房者一定補貼等。這些措施也取得了一些效果。然而,當前房地產市場最大的問題在於,房價的增長幅度遠遠超過大多數家庭的收入增長幅度,提前透支了未來房價增長的可能性,透支了未來的市場空間。
『以合理的價格促進商品住房銷售』,說明一個合理的價格體系纔能惠及各方。而構建起這個合理的價格體系,有賴於購房者、開發商、政府部門尋找到一個合適的結合點。因此,在目前情況下,房地產價格調整依然任重道遠。
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