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保障性住房的建設正從政府制度層面逐漸向市場行為過渡。昨天,中國人民銀行和銀監會聯合發布的《廉租住房建設貸款管理辦法》將企業建設廉租房貸款利率在基准利率水平上下浮一成,並將其資本金率下調至20%,顯示出國家鼓勵企業自主加入廉租房建設的行列的明顯傾向。
開發廉租房門檻降低
昨天,國務院常務會議部署促進房地產市場健康發展的三條措施中,最後一條即明確,要支持合理融資需求,加大對中低價位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持,對有實力有信譽的房地產開發企業兼並重組提供融資和相關金融服務。按照法定程序取消城市房地產稅。
意見公布當天,央行和銀監會就作出積極回應。昨天出臺的《廉租住房建設貸款管理辦法》所稱廉租住房建設貸款是指用於支持廉租住房新建、改建的貸款。《辦法》共18條,自頒布之日起30日後施行。早報記者注意到,《辦法》的18條條款中有將近過半的條款均與風險控制相關。《辦法》從申請貸款的條件、貸款的使用原則等多個方面進行了頗為詳細的規定。
該辦法第六條明確表示,新建廉租住房項目資本金不低於項目總投資20%的比例;改建廉租住房項目資本金不低於項目總投資30%的比例。第八條表示,廉租住房建設貸款利率應按中國人民銀行公布的同期同檔次貸款基准利率下浮10%執行。
從這一政策來看,開發商開發廉租房比開發普通商品房,其門檻已經大大降低。開發商品房,開發商不但無法享受利率優惠,其資本金規模也要求至少達到35%以上。
為避免開發商借廉租房項目套取資金,該辦法也出臺了一些強制性措施,以求達到專款專用。辦法規定,廉租住房建設貸款應實行封閉管理,在項目資本金投入項目建設後,按照工程進度進行資金撥付。貸款人應通過專用存款賬戶對資金的流入和流出等進行有效監控管理,並建立單獨臺賬,對每筆貸款發生時間、流向、用途、收款單位、金額、審核人等進行詳細記錄。借貸雙方應另行簽訂封閉管理協議。
由於加大保障性住房建設是今年央行房地產政策中的重頭,對於地區政府具體執行來說,單一政府行為肯定很難完成,必定要將市場化標准引入其中。
開發商依然有利可圖
『監管部門顯然想防止當前正處於資金困境中的房地產企業可能假借"廉租房建設貸款"的名義從銀行套取貸款。』某股份制銀行公司部的一位高管表示。
上述高管認為,目前不少銀行在廉租住房開發貸款方面並未有太多涉足,因此『《辦法》的效果仍有待時間檢驗』。
事實上,目前已經有地方政府出臺了類似引導性政策。比如近期煙臺市決定,鼓勵房地產開發企業將已取得使用權的代建土地,在符合規劃調整的原則下,轉為劃撥土地建設廉租房、經濟適用房等保障性住房,並享受保障性住房相關優惠政策待遇。
業內人士指出,對於開發商來說,參與保障性住房建設盡管利潤率較低,但是供應群體明確、需求量大,幾乎不存在投資風險,是樓市低谷時期最好的防御性措施。以煙臺為例,規定廉租房利潤率在3%左右。雖然名義利潤較低,但由於開發商自有資金比例僅需要兩成,其餘均可由貸款杠杆完成建設,因此其實際資金利潤率將放大5倍至15%左右,相比於目前前途莫測的商品房市場,顯然更加有利可圖。
在上海,位於徐匯的保障性用房基地已經開始動工,同時,位於三林的大型保障性用房基地也已經啟動,首批超過50萬平方米的土地已經開始進行項目招標。
最新數據顯示,截至2008年11月底,上海全市累計受理廉租住房申請家庭44743戶,經審核符合條件的有41738戶,已有41351戶享受了廉租住房保障,佔符合條件家庭數的99.07%,其中,實物配租2903戶,租金配租38448戶。
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