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這裡的『三率』可不是汽車裡的『三濾』,房地產的『三率』即『綠地率』、『容積率』、『房屋使用率』的簡稱。這是很多年輕購房者在考察樓盤時比較容易忽略的三個關鍵數據,因此專文講解。
綠地率:描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率(% )。綠地率所指的『居住區用地范圍內各類綠地』主要包括公共綠地、宅旁綠地等。其中,公共綠地,又包括居住區公園、小游園、組團綠地及其他的一些塊狀、帶狀化公共綠地。需要注意的是,開發商在樓書中所說的『綠化率』其實是一種比較不准確的說法。
容積率:項目用地范圍內總建築面積與項目總用地面積的比值。計算公式為容積率=總建築面積÷總用地面積。當建築物層高超過8米,在計算容積率時該層建築面積加倍計算。容積率越低,居民的舒適度越高,反之則舒適度越低。對於發展商來說,容積率決定地價成本在房屋中佔的比例,而對於住戶來說,容積率直接涉及到居住的舒適度。需要注意一點,購房者在面對置業顧問的時候,因為專業性較強,容積率通常是一個讓他們比較敏感的詞匯。如果容積率比較高的項目,他們的回答可能會有一定水分。如果想了解一個項目的容積率,多數時候可以從網站上查詢到准確數值。
綠地率也是如此。綠地率較高,容積率較低,建築密度一般也就較低,發展商可用於回收資金的面積就越少,而住戶就越舒服。這兩個比率決定了這個項目是從人的居住需求角度,還是從純粹賺錢的角度來設計一個社區。一個良好的居住小區,高層住宅容積率應不超過5,多層住宅應不超過3,綠地率應不低於30%。但由於受土地成本的限制,並不是所有項目都能做得到。
房屋使用率:也俗稱『得房率』,是指房屋的使用面積與建築面積的比例,是衡量物業使用效率的重要標准,目前物業市場上出售的房屋大多以建築面積表示,但對客戶來說最具有實際使用意義的是使用面積。二者在數值上差距越大使用率越低。但是,使用率並不是越高越好。國家現行的政策對住房使用率有一個指導性規定,即要求高層建築使用率不低於70%,多層建築使用率不得低於75%。專業人士認為70%至80%的使用率都是比較合理的,購房者不應盲目追求使用率,當超過合理的限度時,一定要注意辨別是以犧牲居住品質為代價換來的,還是在設計上有所突破。
一般認為,使用率越高,公攤面積就越少,相對的單位價格就更低;反之,要麼是設計有問題,要麼是開發商在搗鬼,反正購房者不劃算?其實不然。房屋的價值除了套內使用面積以外,還與配套的公建、小區的環境和服務設施等相關聯。真正高檔的物業,是不能省略豪華的大堂、會所,即使是走廊也必須設計得寬一點纔夠檔次。公共空間的品質的提昇一要靠設計和後期管理,二要以一定的面積和空間作為代價。
對於一個房地產項目而言,綠地率的高低其實與房價密切相關,綠地率越高,房價往往也越高。按我們的標准,一般價格的樓盤能夠達到30%的綠地率已經很不錯了。很多單體樓小戶型或者建築面積不足十萬平米的小項目,綠地率很多都難以保證。從懸爺個人的購房趨向上看,我不太喜歡完美沒有綠地率的項目。畢竟,下班回到家能在小區裡散散步遛遛狗是一件非常舒服的事情。住在一個沒有綠地花園的大樓裡,對我來說那和住在辦公室裡恐怕沒什麼大區別。另外,有一定綠地率的小區內,空氣環境和噪音環境都會好上一些。需要注意的一點是,購房時不要被開發商的那些『名樹、名花』之類的言語忽悠了。它們所能帶給你的,除了購房成本增加之外,其實與一般的大楊樹月季花沒什麼區別。
容積率其實是購房者在買房時務必需要關注的一個數據,因為它牽扯面比較多。知道了一個項目的容積率,再配合一些樓層或佔地面積之類的數據,大約也就知道了這個項目未來的居住舒適性會如何,建築密度大約幾何。對於大城市而言,可能5左右的容積率比較常見,這一般都是高層塔樓纔有的數字,其居住舒適性可想而知。對於一般的中小城市或大城市的郊區位置,則一般2-4的容積率是比較常見的,2以下的一般都是花園洋房之類的天價項目纔有了,1以下的,除了懸爺的小產權四合院那就是別墅項目了。按慣例,因為地價的關系,越靠近城市中心的房產項目,容積率越高。從青年置業的角度來說,除了個別小戶型項目外,性價比都不高。
最後,說說得房率。其實,很多開發商在銷售環節上,會對『得房率』注水。即把公攤故意說的低一些,等到購房者拿到購房合同時候,纔真正得知自己的得房率高低。但在這個指標上,其實很多購房者可以依據具體的產品有一個初步的判斷。首先查得項目的實際公攤,再根據自己意向的戶型建築面積加以計算大體可以得知。一般來說,樓層越高,公共空間越大,同樓層內戶數越多的,得房率越低。
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