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12月初,中國房地產協會再次將新的救市提案上交有關部門。據瞭解,提案的內容將涉及請求放寬對房地產企業所得稅的徵收、鼓勵地方政府收購房地產企業項目作爲政策性租賃房、鼓勵金融部門支持優質房地產項目等多個方面。
作爲行業的代表,提案的針對性已經非常明顯,要求也提得越來越具體了。
得寸進尺
短短兩個月,從地方到中央的救市政策不斷刺激着地產商和消費者的神經,房地產市場的“水深火熱”似乎比其他行業來的更爲迅猛。
當下,地產商最大的困難就是年關前需要支付的工程款和銀行貸款了。一位重慶的開發商私下告訴記者,如果能有針對性的措施,讓他們度過這個年關,一切就好得多了,“如果開發商被逼到走投無路,問題就大了”。
事實證明,“楊白勞”們的“年關難過”論調再次引起了地方政府的重視。成渝等地地方政府不僅積極收購開發商的商品房作爲政策性住房,成都市政府11月底再次出臺“政策”,直指企業稅收優惠,並提出“適度放鬆二套房貸政策”,只要第一套房還清貸款,將在“二貸”購房上享受“首套”政策。
“保增長,促內需”,地方政府要拉動房地產業,就是想辦法促進銷售,讓開發商的項目變成錢,有了錢才能過日子。在重慶房地產協會最近的一次會議上,一家房地產企業的負責人向當地政府進言,上一輪政府大規模救市是“救行業”,而不是“救急”,儘管大多數企業已經把縮短工程、減少支出作爲“過冬”手段,不過體質各不相同,“有些企業沒有這些政策就活不下去,有些企業拿到這些政策就能好上加好。”
王石最近就公開表示,不需要再對房地產業進行什麼挽救了,過不下去的就讓他死掉好了。
蜜月結束
“蜜月結束了,該考慮怎麼過日子了。”馮侖對於政府救市有着自己的理解。就在半年前,同爲海南地產風波的倖存者,這位萬通地產董事局主席還對王石的“唱空”不甚理解。那時馮侖還處在“成都蜜月”,與成都交大的併購讓他首次邁出全國擴張的步伐。
彼時,王石率先“唱空”樓市並大範圍推動萬科降價。當時,“大多數人都在等,在看,在觀望”,陽光100常務副總裁範小衝告訴記者,2007年“9·27新政”出臺後,大多數地產商對政府的調控持懷疑態度,認爲蜜月尚未結束,還制訂了不少新計劃。
即使是上半年成交數據低迷,大多開發商仍不相信“蜜月結束”的事實。
“‘5·12’汶川大地震”後,成都市政府出臺“非常政策”,到蓉“交流”的馮侖、潘石屹等一干大佬提到更多的是困惑,而地方政府則開始了暗中準備——如何利用政策槓桿扭轉樓市低迷局面。
緊接着,北京、石家莊、武漢、廈門等地開始了涵蓋稅收、公積金等內容的“政策促銷”。對於地產商的“困惑”,地方政府似乎更勇於揭開“鍋蓋”,樓市成交低迷,土地市場冷清,坐不住的還是地方政府。
“金九銀十”的落空,對於地產商來說,日子已經越來越清晰。範小衝說,那段時間的主題就是調整調整再調整,從開工面積到業務轉型,“冬天”成爲事實,救市成爲全國運動。
“蜜月總是透支幸福,現在迴歸到了日子裏。”馮侖這樣說。
10月中旬,中央政策“千呼萬喚始出來”,拉動成交量和擴大保障性住房成爲主調後,有所準備的開發商明白“幸福不會來得如此突然”。
兩張面孔
即便幸福不會突然來臨,還是讓人看到政策救助下的兩張面孔。
一些開發商仍在政府部門間奔走,言必稱“一損俱損”。一位四川的開發商私下告訴記者,“會哭的孩子有奶吃”,畢竟對於地方政府來說,哪個開發商倒了都是一大堆社會問題。
另一些人的思想則要成熟一些。中央經濟工作會議剛剛結束,範小衝說,只要領會到“保增長,調結構”就夠了,地產商別指望有多大利好出臺,別把指望政府當成一種常態,更不能成爲一種依賴,不依賴就是換種活法。要麼就乾脆不做了,要麼就堅持政府路線做政策性住房,要麼就做政府不做的高端商品房和商業建築綜合體。
不管是立足全國擴張的萬科、龍湖,還是立足區域聚焦的河南建業、成都置信,他們已經開始習慣在冬天不開空調,讓女員工穿着職業短裙感受“寒意”。河南建業的董事長鬍葆森說這是“過雪山”。
馮侖表示,冬天過來,地產商還活着是一種幸福,但等待不是辦法,靠賴着政府、賴着銀行是幼稚的。如果地產商現在只關注成交量的變化,那是斷然迎不來下個蜜月。“應該乾點別的,比如調整開發結構”。馮侖說他經歷了兩輪“蜜月”,也經歷了兩次“調整”,有不少經驗:一次是上世紀90年代初期的海南,另一次是1999年到2007年的北京。這一次萬通將下一輪蜜月預測在三年之後。
“今年的調整是中國房地產業的一場成人禮。”範小衝認爲,如果地產商還是夾在政府和市場的中間,是很難等到下一個蜜月的。“找到自己最適合的路,才能找到差異化的蜜月。”
“該發揮開發商自身的調節功能了,畢竟到目前真正死掉的開發商並不多。”一位知名地產商營銷總監倒是對另一件事很擔心,從2009年開始,大量開發商將對2007年銷售房屋實現交房。房價跌了,購房者的情緒可能在交房時集中爆發。各種辦證和水電器入戶費用,在收取上可能會遇到很大困難。這種可能發生的風險,不是政府通過“減免”來埋單,就是開發商來承擔。如果是開發商來承擔的話,那又將是一筆不小的開支。“政策現在如果過於密集只能加劇市場的觀望,真正的政策應該面對即將到來的交房危機。”從他的話語中可以聽出,從認識到行動還是有一定的差距,在具體問題上,開發商對政府的依賴依然是很具體的。
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