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由於餐飲配套的缺乏,綏江道上的路邊攤與周圍社區顯得很不搭調。
根據有關網站最新提供的2011年9月二手房源網友關注度統計排名,梅江區域仍以最高的搜索率在全市熱點區域中排名第一。幾年下來,梅江起起伏伏,數次轉身,已摒棄炒作回歸理性,從產品到價格也更顯包容。但成熟並不是衰老,梅江從未停止開發的腳步,就在記者基層調查的這一天,華夏津典國家產業化基地示范項目川水園正在火熱建設,也正值梅江南水岸公館當日慶典,迎來了新一批業主入駐。記者在采訪中感受到,梅江雖然是一個美好的板塊,但還算不上完美的居住區。因為——
商業:買菜有些不便無成規模市場
菜市場在生活配套中佔有很重要的地位,它提供了日常居住所需的柴米油鹽、蔬菜水果和一些土特產及生活用品。而根據記者調查,梅江區域的主要菜市場集中在:瑞江花園附近的瑞江菜市場、華夏津典附近的華夏津典菜市場、玉水園附近的梅江菜市場。除此以外,在更廣闊的梅江諸多社區,都很難找到像樣的菜市場。
“沒有菜市場就找超市,沒有超市就找飯館,如果你住的地方連飯館都沒有,那就要買個大冰箱,開車去菜市場買一批菜放進去。”說這話的胡先生住在海逸長洲,他對在梅江的生活消費總結出了自己的經驗。他說:“所謂的梅江商圈,就是有購物超市和一些餐飲娛樂場所的地方。在梅江,這樣的地方還比較分散,而且規模較小,居民們只能本著就近原則按地理位置查找。”看到記者有些不解,胡先生笑著說:“如果你住在梅江的小珠江道以北,那就比較方便了,既可以就近去瑞江菜市場買菜,也可以直接在瑞江商業街的某家小吃店就餐。如果居住地在友誼南路西側,附近就只有藍水商業街的一些小型超市了,但是特色餐館比較多,如果需要自己買菜,就需要走遠些,到靠近韓江道的梅江菜市場。如果你住在解放南路西側,那就首選第六田園商業街,那裡有易買得超市和一些特色餐飲店。再往梅江南走,那邊的配套就有些跟不上了,只能開車去菜市場買菜,回家放到冰箱裡。”
配套:餐飲配套不足教育配套較好
除了買菜難問題,記者也對其他配套問題進行了調查。餐飲方面,小珠江道以北的區域較為完善,就餐的便捷度與市中心區幾乎無差異,但在綏江道以南的區域問題就比較明顯。在綏江道以南直至外環線的一大片梅江區域,知名的酒店只有梅江會展中心的大島酒樓,顯然不是日常就餐的場所。到了就餐時間,最火爆的當屬位於綏江道和解放南路交口的麥當勞以及附近的肯德基這兩個快餐店。當然,也有像麥當勞一樣火爆的就餐場所,譬如位於綏江道906路終點站附近,半島豪庭社區外面的“路邊餐桌”。記者12:00路過時看到,在第六田園和半島豪庭這兩處高檔社區中間的路口兩邊共有4處路邊餐桌,就餐者中也包括社區居民和周邊公司的職員,髒亂的就餐場景與高檔社區顯得極不相襯。
和餐飲配套的不足相比,可以說梅江區域從幼兒園到小學、中學的教育配套是比較出色的。從梅江道上的瑞江花園開始計算,有瑞江光譜幼兒園、華冠實驗中學兩所教育機構;梅江五大園周邊有藍水幼兒園、河西第一中心小學、梅江中學3所學校,梅江南水晶城附近有水晶小學和涵蓋小學、中學教育在內的南開翔宇學校。整個梅江區域名校林立,但梅江的私立以及合辦學校較多,這在一定程度上大大提昇了教育支出。
交通:自駕出行無礙公共交通有限
“我在梅江住了7年了,公交車越來越多,有的小區出行就很方便,但也不可能面面俱到。”家住華夏津典的退休教師王先生向記者介紹說,“我建議想在這買房的人先查查公交線路,因為出行方便的公交就那麼幾處。比如瑞江花園附近公交站比較多,玉水園、翠水園、芳水園、香水園、藍水園那邊因為毗鄰友誼路,公交線路也比較多,第六田園附近、萬科水晶城等靠近解放南路的小區附近的公交線路也不少,津門湖那邊也有一些。但是還有大部分梅江區域,尤其是梅江南那邊的小區,幾乎就沒有公交車抵達了。”可見,經過幾年配套建設,通行梅江的公交雖然越來越多了,但和入住率已達相當比例的用戶數目相比,仍不能滿足常住居民的出行需要。
與中老年居民對公共交通出行的不滿相比,會駕車的年輕人對於梅江的交通並無微詞。在空港上班的公司職員小趙表示:“梅江地處友誼南路和解放南路之間,這兩條都是主乾道,對於我們自己開車的人來說,交通方面並沒有什麼大問題,只是上下班高峰稍微堵一點而已。”根據記者調查了解,至少從出行需求方面來看,公共交通尚不算完善的梅江區域對年輕人並不構成障礙,而地鐵線路和新增公交線路則成為中老年居民和年輕居民共同期待的利好消息。
價格:擁有六十萬可圓婚房夢
“當初選婚房的時候,一看房型實用,二看總價可承受,三要方便將來孩子上學,四也要兼顧一下昇值潛力,參考周邊的規劃。”公務員小孫剛剛於10月國慶假期完婚,現在就住在梅江南喜年廣場的一套復式房子裡。小孫對記者說:“這套房子雖然只有42平方米,但是復式贈送的30平方米就多出來一個臥室和衛生間。全款下來是60萬元,這對我們工作不久的年輕人來說可以承受。當時看的一套富力津門湖的精裝41平方米的總價也差不多,但是沒有贈送面積。至於商住兩用的產權形式,我們購房前也調查了一下,真正在這裡辦公的公司非常少,大多數還是吸引了我們這樣的年輕人做婚房,只我們這層樓就有3戶,都是國慶結婚的新婚夫婦。如果都是老梅江那種動輒100多平方米,單價毛兩萬元的大戶型,那我們年輕人肯定不會到這買房。”
正如小孫所言,自梅江區域有了富力津門湖克拉公館41平方米、65平方米這樣的精裝小戶型,及喜年廣場這樣42平方米、70平方米的復式小戶型等產品上市後,總價的可及以及優質的地段和環境便成為吸引婚房置業者的主要理由。
未來:房價能否下降並非一廂情願
2011年以來,梅江區域的二手房成交價格曲線呈穩中有降的姿態,甚至不少近期成交的案例顯示,一些以200平方米以上的超大戶型為代表的產品,降價的總幅度已高達20萬元甚至更高;從產品方面看,越來越多的中小戶型和緊湊戶型產品不但豐富了整個大梅江的產品類型,總價上的“親民”也將項目的號召力從之前的高端消費者擴大到全市范圍內的各類需求者。如此,便有許多購房者以及媒體有了“梅江房價率先下探,未來還將一降再降”的聲音。
然而,一些資深市場分析人士卻對以上觀點提出了質疑。有業內人士分析,由於梅江房產類型眾多,部分難以出手的房源會因賣家急售而造成大幅跌價的現象,而在當前觀望氣氛中,購房者對房源降價有更強預期,甚至賣房者也對近期行情看跌。“其實,地段好、環境好、戶型好、朝向好、樓層好、配套便捷,有這樣硬功底的房源什麼時候都不會跌價。”某中介門店經理補充道,“大家詳細看一下梅江首先降價的房源,多數都是樓層到頂或者沒有電梯,又或戶型過大總價過高等有一些劣勢的房源。整體價格走勢尚不能妄下結論,還有待觀望。”