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4月11日,中國北方經濟及城市發展高峯論壇暨第二屆天津地產年會在天津舉行,中國社科研究院研究員易憲容在論壇上發表房地產金融新政預測與房地產融資的多元化探索的主題演講,探討當前中國房地產的金融問題。
《香港商報》12月16日發表易憲容撰寫的經濟點評文章指出,中國內地來年的房地產市場是一個民生的市場、是一個消費爲主導的市場,其價格是以絕大多數居民的支付能力爲基礎。房價由投資爲主導轉向消費爲主導,價格迴歸理性就是必然。
文章摘錄如下:
12月10日結束的2008年中央經濟工作會議,提出了2009年全國經濟工作的總體要求及重點內容,可以概括爲"保增長、擴內需、調結構",而且強調了擴大內需既是保增長與調結構的根本途徑,也是保增長與調結構的目標。擴大內需又得與民生問題聯繫起來,即以民生問題來引導內需結構及產業結構的調整。擴大內需就是擴大居民的最終消費需求,而最終消費需求的重要方面就是居民的住房消費需求。
會議公告指出,要保持資本市場和房地產市場穩定健康發展。要把滿足居民合理改善居住條件的願望和發揮房地產支柱產業作用結合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房的負擔,發揮房地產在擴大內需中的積極作用。可以說,這些內容基本上是給2009年內地房地產發展定調。
首先,有關內容肯定了房地產業爲當前中國經濟發展的支柱產業,但是更有新意的是把房地產業的經濟支柱作用與滿足居民合理改善居住條件的願望聯繫在一起。也就是說,房地產市場是內地經濟繁榮與發展的重要途徑。但是,房地產業的發展是爲了不斷改善全體居民的基本居住條件,不斷增加全體居民的基本福利條件。這就是民生的問題,也是中國經濟增長得以持續穩定發展的根本。如果房地產業發展離開了這種本質,那麼房地產業在國民經濟發展中的支柱作用也就蕩然無存。這既是十七大報告精神中民生性的具體化,也是未來《中國住宅法》的立法基礎。
其次,既然房地產是一個民生性的市場,既然房地產發展是爲了擴大居民住房消費,因此,從報告的基本精神來看,房地產市場就是一個消費性市場。房地產市場不僅不鼓勵房地產投資,特別是炒作投機,而且仍然會予以遏制。比如,最近中央政府出臺了一系列房地產新政,基本上都是鼓勵居民住房消費需求,而沒有鼓勵炒作及投機。
第三,通過什麼樣的方式來保證全體居民的基本居住條件得以改善呢?報告提出了兩個途徑:增加保障性住房的供給,及讓住房的價格水平適應居民實際購買力或支付能力。前者是通過政府的保障性住房來幫助低收入民衆解決基本的住房條件問題,比如說,在擴大內需十項措施中,安居工程及政府準備在兩年內對保障性住房投入9000億元,都屬於這個範疇。安居工程看上去投入很大,對居民內需擴大拉動也不小,但在目前的條件與環境下,僅是靠安居工程來改善絕大多數居民的基本居住條件是不可能的。據我估算,安居工程及保障性住房的覆蓋率佔所要改善住房居民的比例不會超過10%。因此,內地絕大多數居民的基本住房條件改善還得通過市場的方式來解決。
就目前內地房地產市場的情況來看,一方面居民住房消費需求巨大而無法得以滿足,另一方面房地產商建的住房無法銷售出去。這種供求關係嚴重脫節,就在於不少地方房價太高,絕大多數居民沒有支付能力。如果房價得到調整或迴歸理性,市場的需求就能夠釋放出來。而且內地房地產市場調整的廣度與深度越大,房價迴歸理性越深,居民的住房需求釋放出來就越大,房地產發揮擴大內需的作用就越大。
爲此,在中央經濟會議公告中,就明確地提出了減輕居民合理購買自住普通商品房的負擔。這是以往沒有的新提法。它的意義,一是政府可以通過房地產的稅收優惠政策、信貸優惠政策等來幫助居民進入房地產市場,二是房價全面調整。內地房價全面調整已成必然。全世界的房價都在快速向下調整,中國豈能獨善其身?特別是內地一些地方的房價泡沫程度比國外還高,這種調整更是不可抗拒。事實上,哪個地方先調整,哪個地方調整的幅度大,哪個地方的房地產就越容易走出困境。
目前,中央政府要穩定房地產市場並不是透過穩定房價,而是要通過房價調整來釋放居民住房消費需求。高房價可以短期內吹起經濟繁榮,但是這種經濟繁榮不可持續,而且一定帶來金融危機及經濟危機。只有讓房地產市場成爲一個居民住房消費市場,只有在房價建立在絕大多數居民可支付能力的基礎上,房地產市場才能帶動整個經濟繁榮,保證經濟持續穩定地增長。
來年的房地產市場是一個民生的市場、是一個消費爲主導的市場,其價格是以絕大多數居民的支付能力爲基礎。房價由投資爲主導轉向消費爲主導,價格迴歸理性就是必然。不僅中央經濟會議公告中的精神是如此,而且萬科已有實際行動,開發商難道還有沒覺醒的?
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