目前,房產品投資對象由高檔房向普通商品房移動,高檔房面臨銷售壓力,變相或直接降價銷售;處於中高價位大戶型因前期建設部結構調整,囤積較多,而清理與徹查導致其『額外』成本增加,迫於壓力也有謀求削價銷售。如此一來,大戶型的買賣是高漲條件下的一個購買時機。
那麼,大戶型如何買,對於想購買大戶型的中產階層來講變得有點迫切。
要理解和選擇科學的買賣方法,首先要看清大戶型的賣法。
大戶型目前銷售階段存在降價情形的不包括別墅,主要指一些地區普通面積較大的戶型。大戶型的賣法,出自於其開發理念。相當數量的開發商按自己的設想建房,比照自己的需要確定房型及空間格局與功能。賣點產生於『舒適』以及自認為大戶型將成為市場稀缺品。
其一,大戶型所尋找的賣點首當其衝的是兩大基本件:環境景觀與成本投入。如有的宣揚科技含量,有的宣揚AA級住宅,並結合到天然景觀、人造景觀,而人造景觀更多宣揚的是集中大片的綠地與公共設施,以吻合高收入人群終極置業的需求。
其二,大戶型的營銷側重體驗營銷,樣板間/現場部分環境的營造/看房車/看房通道/信息發布渠道等一應俱全。
那麼,一方面是建設成本的支出大於普通商品房,另一方面是營銷支出高於一般樓盤,其結果是開發商對房源會進行嚴格的分期控制。還有就是不同房源的價差拉得非常大。形式主要通過VIP卡來試探市場反應。
知道這麼幾點以後購買大戶型也就可以做到心中有數了:
1、如果你是價格型客戶,不妨選擇中意項目的非優質戶型,如朝向/景觀尤其是對中心景觀利用度低/與開發商宣揚的大賣點受益面小的房型。選擇這類房型,開發商容易做出讓步,但不要輕易掏錢或表明自己的態度,買這類戶型不用擔心有很多競爭性買家,持久戰將讓你獲得好的價錢買下除外現的一些因素外的好房子。
2、再來看看以舒適度為標准的大戶買法:
(1)買房時間:一般大戶型項目總是先行銷售部分低樓層及非優質戶型,目的在於提純項目的後期銷售房源的品質。所以前期房價會低些,性價比相對高些。但任何項目不可能一開盤就售完,所以開盤期還是存在一定數量的優質房源,這個時候出手也是正當的。
(2)大戶型中性價比最好的房源分布在哪兒:性價比的概念在大戶型項目中主要體現在一些間距不及高檔住宅、景觀參與度小而朝向、采光、日照、安全性、單價等方面沒有缺陷的房源中。這些就是你選擇的主力方向。
(3)圍繞樓王向下走:每個項目因為規劃的局限,總存在最好的幾套房子,有的直接按樓王來叫賣。靠近樓王的部分房子都是好房子,由於前述,天然環境的優勢在大戶型項目中居有重要地位,所以樓層價差是比較大的,尤其是發生天際線質變的樓層,其以下房源的單價會躍降。
(4)大戶型也存在得房率、有效面積的差異:因為開發商按自己所理解的同類人群的舒適感覺建房,必然在舒適方面是有差別的。得房率的一種普遍計算方式是戶內使用面積的大小,大戶型中的玄關、走道、儲備空間非常多,如果從節約考慮,得注意這些面積是否管用;有效面積就是一個良好的參考指標,它指的是按自己裝修的設想可利用得上的面積,比如客廳與餐廳相連的大戶型,兩廳如果沒有錯開,則至少存在四平米的浪費。
從大戶型的開發與銷售時間差可以決定一些投機型消費機會:如設計中的賣點比較少的地段型大戶型,買尾不買頭是好的選擇;而對於規劃中科技等硬支出比較多的大戶型項目,買頭不買尾纔是正道。因為用支出堆砌的建設成本,市場接受到銷售踴躍存在一個時間差。