措施肯定可以列舉許多,因為針對宏觀經濟的救市措施會涉及方方面面,但許多看似對樓市有好處,對房價平衡有好處,對買房者有好處的措施,其實只是沾親帶故,並非真實的利好消息,一一辯明並闡述。
請注意理解的視角,從宏觀到微觀,有利的進行思考並運用,不利的應該理性對待。但無論樓市如何發展,消費者如何觀望待購,政策覆蓋面將全面進入樓市的方方面面,並且,由於美式次貸危機以及全球金融危機的影響,我國樓市一些深層次矛盾將伴隨2009年,政策也將從頭到腳,全面施行。所有的政策將圍繞如何讓普通人掏錢,如何對窮人實施部分貼補,如何刺激富人的住房消費與其他奢侈性消費來展開。
1、降息
人們認為降息可以刺激消費,降息減少了買房支出。想過沒有,降息意味著開發商較低的用資成本,而在開發商資金鏈中(今年前十個月),來自銀行信貸1500億元,降10%,來自消費預收與訂金2250億元,約降24%,來自消費按揭840億元,降36%,三項共計佔開發商資金來源比由原來的正常值62%-76%降至52%強。當開發商的用資成本低於存貸費用的時候,自然會強調合理地持有部分房源,釋放部分房源,調整自己的產品結構增強抗市場風險能力,最終被強暴的將是尚未成型的買方市場。
2、稅費減免
各地方政府救市的最佳選擇是稅費減免,一方面減免稅費可以大大緩解企業的生存壓力,保障合理的就業與經濟來源,另一方面可以通過發行地方政府債務來擴大財政赤字,進而通過投資擴大來拉動消費。但筆者計算,企業減免稅費這一項,主要通過財政部門決定來實施,總計為企業去除有效負擔約200億元。但與購房相關的稅費主要是契稅與手續費用,個人所得稅,印花稅。
如果屬於自住性購房,包括改善居住品質與邊緣保障購房(目前在保障房政策范圍外)都可以享受一至三萬左右的優惠。建議後者略等,預計這方面的突破將集中在擴大保障范圍,取消戶籍限制方面,見下。 所以真正與消費相關的利好,稅費方面主要是契稅減免與個人所得稅起征點提高。這是可以預期不久即將展開並實施的。預期個稅起征點將做為股市與樓市的雙重利好推出,目前網絡討論如火如荼,不妨仔細跟進。 另外,政府對開發商的稅政如采取退稅政策,也有利於稀釋房價,但此舉不會產生大面積優惠效應。
3、居住保障
四萬億救市的背後與房子最相關的就是9000億的保障住房建設,預計方向由目前的落實保障政策與住房計劃,走向更為深入的保障,即取消戶籍限制,讓流動置業適當加入到保障房系列,對全民創業政策比較寬松的城市而言,還將釋放保障范圍,擴大至:本地保障范圍,取消戶籍限制後的保障范圍,讓保障房對象與全民創業結合起來。
關於居住保障擴大的另一個方面將是:有地企業將廣泛進入集資建房與定向開發系列;對前期已將行政劃撥用地轉為商業用地出讓,但該宗地還沒有進入開發程序者,地方政府將可能考慮還原,即對於拿地的開發商進行商業性開發有困難,不妨將該宗地與原地主結合進行定向開發以彌補保障住房與企業住房困難的實際不足。
4、二手房交易與管理
在國務院綜合救市范圍,二手房交易管理是一個重要內容,但鑒於目前二手房交易價格與新房價格的剪刀差客觀存在,同期全國主流城市,基本上投資型消費佔主流的城市,都不同程度存在價格倒掛現象與租金普遍下調現象,這是表面利好,看起來有利於新房價格下調,實際上二手房租金下降意味著更加持久更加普遍的觀望與消費延遲,不利於樓市消費矛盾的充分暴露,因此會讓一些果斷有效的救市政策滯後出臺,包括如土地杠杆的充分靈活運用,二套房信貸約束的松動等,下見。
預期利好將發生在:個人首次購買二手房,將依照現政策進行稅費減免並免除有關費用,讓購買者只掏房價交易而包括過戶辦證及有關契稅與手續費用等,將通過政府對中介的行政費用減免來豁免。
可以預言2009年至少是一個二手房交易的春天。
5、收益補貼與住房補貼
目前業已啟動了對穩定薪水階層的收益補貼,擴大公積金覆蓋范圍與信貸消費額度與范圍,這有利於類似鐵飯碗階層的首次置業與改善型置業。
未來將由地方政府將覆蓋面擴大至本地企業性事業單位及職能部門改造產生的企業職員。
各地配合保障住房政策也將提高中低收入人群的補貼標准,提倡中低收入人群進行信貸支持下的創業,則其中成功者可能構成政策優惠下的商業性購房消費者,財政給予部分補貼。
此項下普惠性質的財政補貼只針對工薪穩定一族的非投資性住房消費。
6、互換性舊城改造
鑒於擴大內需依然需要一個支柱性的房地產業,樓市與股市依然是經濟晴雨表,所以中央靈活下放權利擴大地方政府在住房內需中的作用,那麼,舊城改造將發生政策性松動,除依法拆遷一項外,互換性舊城改造將在一些城市上演,也就是政府依托開發商或有閑置用地的企業進行中低價位住房建設,再依照一定還遷標准對舊城居民進行互換。
7、政府引導的中低價位住房建設
我們知道,在過去的幾年,許多城市提高了城市化的速度,但卻沒有高效率地進行舊城建設,導致許多拆遷戶有錢無房現象的廣泛存在。現在房價波動並且供應緊縮,靠市場這些拆遷戶無法獲得理想的住房。那麼,政府一方面是手中握有拆遷用地儲備而沒有市場化出讓,另一方面是土地空置,因此不排除地方政府引導開發商進入這部分住房開發,比限價房還要更進一步,政府給政策,開發商進行規劃建設報政府備案,然後由政府給予銷售政策限制,保障拆遷居民及低保階層進入到這部分政策房。
8、二套房貸的松綁
9、土地杠杆的綜合運用
10、地方政府債券與企業債券
這三個問題是決定樓市是否在2009年全面復蘇並理性歸來的關鍵與重中之重。二套房貸松綁目前呼聲最高,與之相關的還有取消保障住房一說,尤其是限價房,其本質就是啟動富人買房,讓投資性消費回到市場化的樓市,形成各檔次,各種價格層次,各類不同性質消費互存的格局。
二套房貸松綁將伴隨著樓市成交量進一步低迷而會被逼出臺,最理想的出臺時間將在明年兩會後。而為二套房貸松綁鋪平道路的將是土地杠杆的綜合運用,目前全國在售登記項目空置量達到13000萬平米,按照前十月平均數用歷史預測法,全年空置將達到19300萬平米,佔用資金按照全國平均價格計算達到7000個億。只有允許富人抄底,開發商進入政府合作之路,政府的土地杠杆纔有效,說寬餘了,政府的地纔有出讓的途徑,供應纔會放量,市場纔會真正進入買方格局,房價纔有穩定發展的前提,沒有消費只有數字下降與政策出臺,於國於民於市都沒有多少實質意義。 為配合上述重大政策的實施,目前財政部正在研究地方政府與企業債的問題,這將有利於拓寬開發商的資金鏈,緩解地方政府的赤字財政,有利於縮短供求聯系的時間,但一旦需求實現不能,風險會加劇,整體市場的破產不可避免。
此外,地方政府與開發商之間將發生一對一針對性解決一攬子方針,主要方向就是就前期在房價高漲的時候儲備的高價地,預期地方政府將繼續市場化出讓,要求這些開發商按照原定方針提供市場供應,而政府將通過調整土地規劃效率,如提高容積率,適當放寬90與70的結構控制政策,除調減行政規費外,將在限價房、保障房方面適當進行配建甚至貼建,對於與政府友好合作的開發商,政府給予一定出路後所產生的部分保障邊緣的住房供應,將對中低收入階層的消費產生利好。