最近有一則博文,提及新聞媒體的公正性與利益平衡矛盾如何處理的問題,並引證了發自重慶大渝網騰訊站點的一則實例,某項目十二日開盤,七日便於網絡顯示熱銷消息.顯然,這是一個狼狽事件,就當事人而言,肯定既存在利益關聯,也存在新聞性要求與經營性要求的對衝;但更多的意義來自於對購房者的影響,如果連這點基本信息的保真都無法理清,則市場化的腳步勢必會延緩.
這則新聞或亞新聞或假新聞的背後,除了錢臭味以外,或者是市場經濟與人倫道德之間的不可抗力使然.倒也有其某些方面的正面意義,那就是給了草民,也就是未來的購房者,提了個乾醒.
未來如果要買房,如何明辨有關買房的\來自開發商的\通過各種媒體的\可見的"優惠信息"?
方法一:現場看房並做簽約狀來解決信息真實性問題.比如有項目打出首付幾萬月供幾百的信息來吸引人氣,等你真正到了售樓部,結果要麼被告知該房子售畢,要麼就是上浮一定額度.所以對這些信息一定要現場了解,並且按照指定房源來逐一落實,纔是真的.
方法二:相信媒體不若相信法律.現在許多媒介上的資料真真假假,任何人都不明其真相,政府亦如是.但法律法規及地方性公共條例不會造假,任何信息或承諾與上述法律法規與條例發生衝突的,肯定有假.比如送車位,開發商有權送沒有?送裝修,開發商如何送裝修,稅費是計入了房價還是由開發商獨立承擔?包價銷售,包什麼內容的價,這些都無法脫離具體的法律法規的規定,顯然應找到一定的法律法規條文來核對一下為妥.
方法三:具體問題具體分析.可以從項目體量/開發商同期上馬的項目數量與分布/開發品牌等判斷一下折扣程度.如果該項目開發商為僅開發這一個小項目並且沒有其他項目表示,或存量項目,則該項目降價優惠的真實性要高.在開發商實力日益在營銷中佔據重要地位的時候,如果一個開發商同時開發多個項目,則降價真實性會大為提高.以金地為例,其在漢約七個項目,陸續上馬,其中處於中心城區單價非常高的居多,而屬低價格的項目僅格林小城一個,那麼,從其他項目累計的客源中,通過優惠釋放到該項目,迅速轉戰其他項目,這種優惠是真實的.
方法四:價格含金量判斷法則.存在明顯泡沫成分的樓盤降價真實性提高.象武漢的光谷區域,去年均價由四千五左右一下躍昇至如今的六千,則其中一些規模樓盤打折銷售是真實的,因為體量的原因等不起,必須實現一定的銷售來保證資金鏈的良性循環.項目本身價格有優勢並且開發商存在再開項目的條件下折扣銷售是真實的.如武漢的位於紙坊的一個大項目,以前已經銷售了相當數量的房子,新近准備轉戰到地市級城市搞開發,這時他選擇優惠促銷以將武漢的項目合理結算,則該優惠也是真實的.
方法五:區分營銷手段與真實優惠.
簡單枚舉.如某樓盤推出量比較大,然後在宣傳上說,可抽獎,前一百名業主免一成首付,現在預約者免費送修等,再看看其落實價,高出其同類樓盤約八百元,而其項目特色與其他樓盤並無明顯優勢,顯然,這種綜合折扣與優惠措施只是開盤期的正常營銷手段而已.
還有舊事重提的一些促進銷售措施也是沒有真實折扣的,如承諾回報\可無理由退房\提供菜單並約定裝修總價計入購房款\廣告中的首付為兩成並且外加幾個點的折扣^他們的一個共同點就是纔上市,或上市時間不長.