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眾多發達城市都有個綽號叫『站立著的城市』,是形容城市發展過程中異軍突起的高層建築的,這種建築在過去十年間,從無到有,逐漸接力的替換了居民原有的磚混多層住宅。類似北京、上海、廣州等國內發達城市也都有『站立著』的印象,天津近幾年高層發展速度迅猛,開發區作為物流人流相對密集區域,高層更是眾多開發商首選開發物業類型之一。
開發區在售項目
高層佔近九成
據本刊記者不完全統計,目前開發區范圍內在售物業共十三處,其中除天保金海岸屬於純商鋪物業類型之外,清谷、萬利國際公寓、泰達時尚廣場三處物業部分包含商住樓,住宅項目共計12處。其中,除弘澤制造物業為多層和別墅類型外,其餘十一處都涉及同一種物業類型,那就是高層住宅項目。
更進一步了解得知,涉及到高層物業類型的這十一處項目中,除清谷、泰達時尚廣場、歐美風情小鎮、天保金海岸二期珍珠灣四個項目有小部分洋房、別墅物業類型外,其餘萬利國際公寓、萬通華府、萬科金域藍灣、萬通新城國際、東方名居、愛麗榭、伴景灣七個項目為純高層物業類型,其中萬科金域藍灣為33層超高層,無論是酒店式公寓還是商住樓,抑或普通住宅,高層作為近幾年新生的物業類型,在開發區可謂『遍地開花』,佔所有開發區在售物業近九成,佔住宅類項目比更達到九成以上。不禁要問,大量同質化高層物業的上市,如何避免衝突,如何能在眾多相同類型物業中異軍突起?
容積率高供應量大 細分市場是關鍵高層住宅一個顯著特點就是容積率高,容積率高從另一個層面也可理解為該項目樓盤供給的房屋套數多。高層物業類型的容積率高,供應量大,勢必面臨產品同質性白熱化競爭,大量停留在表面價格戰結果表明,價格戰決不是解決產品同質化的有效途徑和手段,因為在目前經濟環境整體不好前提下,降價對消費者來說並沒有多少吸引力。
在房地產營銷字典裡,『實惠』永遠是第一個詞條。實惠是刺激消費者購房的第一動力,因此價格成為開發商競爭的『撒手?』。在目前開發區樓盤銷售中,價格戰還是相當常見的競爭手段:『XX元/平方米起,首付僅需XX元』字樣還常被標在廣告中最顯要的位置。除此之外,像分期付款,購房抽獎、送禮,送物業管理費,享受裝修優惠等也都是比較流行的營銷優惠戰術。價格優惠戰術是可行的,但樓盤競爭不能僅僅停留在價格競爭層面上,也不能競相以價格優惠來刺激消費者購買。隨著開發區樓盤的發展和購房者的成熟,價格競爭的效果將越來越弱化。開發商應該拿出差異化的營銷參與競爭。即使是同質的在售樓盤,也可以在景觀、生活配套、物業管理等方面突出自己的賣點。業內專家提議,想要突圍,細分市場是重中之重。
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