我的博客評論裡有朋友轉發的上海易居的分析報告,言稱中國樓市『連續6年都是冬天』,具體依據如下:商品房銷售量方面,部分高庫存的城市可能需要長達6年時間消化目前的供給。這預示著中國一些城市可能面臨更大的樓市下行風險。報告顯示,根據今年前三季度的供求比例預測,昆明、天津、哈爾濱、武漢、西安、徐州等地的存量消化周期可能長達2到6年不等。『對於開發商而言,最大的風險來自存量過大導致的去化周期太長。如果加上4萬億元中的數千億元保障性住房投資,目前的商品房存量消化將更加艱難。』易居中國相關負責人表示。
我的回復很簡單:變動他沒有考慮。實際最大的困難在於房企對形勢不看好,所以纔出現對土地的觀望情緒。至於高庫存的分析基點在於目前的銷售形勢,未必准確。保障住房和商品房沒有直接的關系,不會影響商品房銷售。兩者並不衝突。
覺得可以展開來說說這個話題。國家發展改革委有關負責人近日在接受記者采訪時強調,在把握好投資安排方向、做好組織實施的基礎上,加快建設保障性住房,完全能夠達到『一舉多得』的效果。
國家之所以下大氣力加快建設保障性安居工程,主要是基於以下幾方面考慮:
其一,改善城市低收入居民的居住條件,是重要的民生問題,加快建設保障性安居工程,對於改善民生、促進社會和諧穩定具有重要意義。新增1000億元中央投資的安排原則中,最重要的一條就是要投向使用效率最高、發展最為需要的地方。從這個意義上說,下大氣力加快建設保障性安居工程,是對我國經濟社會發展的順時應勢之舉。
其二,加快建設保障性安居工程,對相關產業具有很強的帶動效應。有關統計顯示,今年新增的75億元廉租房建設投資及其所帶動的地方和社會投資,可以拉動鋼材消費量65萬噸,水泥消費量50萬噸。與此同時,此次國家還安排了17億元中央投資用於棚戶區改造基礎設施工程建設,這可以拉動鑄鐵消費量兩萬噸,鋼材消費量10萬噸,水泥消費量30萬噸。
其三,加快建設保障性安居工程,還為今後擴大消費創造了有利條件。應該說,加快建設保障性住房,大力推進廉租房建設、棚戶區改造、農村危房改造和實施游牧民定居工程,都是改善城鄉居民消費環境和條件的有效舉措,都將有利於城鄉居民特別是低收入居民擴大消費。
而今年的新增中央投資裡,要把保障性住房建設作為安排的重點,加大對中西部地區廉租房建設的支持力度。與此同時,國家要求地方切實加大資金投入,加快廉租房建設。廉租房成為中西部的重點並不是要代替商品房。各地廉租住房的條件主要針對城市低保人群,這部分人群根本不可能考慮商品房和限價房、經濟適用房的購買,所以對他們的保障與商品房銷售沒有任何關系。
那麼房價為什麼必保?穩定樓市、股市、車市為什麼重新提上日程?而且在『國金九條』裡佔據很重要的位置?
僅以鋼材為例,有人說鋼材降價了,6000降至3000了,所以建安成本09年下降趨勢不可改變,他不明白的是,就是因為價格的大幅下挫,纔致使整體經濟運行的下滑,基礎的能源重化工行業無限蕭條,纔重新依靠基建投資和房地產投資來拉動,如果可以維持現在的價格,何必四萬億,何必20萬億?而土地征收的難度,以及存量建設用地為主的未來土地供應也決定了,土地成本依舊是逐漸提高,指望土地價格因為農地流轉政策出臺要大幅降低是不現實的。
我一直說開發企業壓力要小於其它相關行業,觀望最初顯現的後果不在地產行業,而在於與之密切相關建築行業、建材行業、水泥鋼材行業,焦炭電力行業。開發企業退出行業是災難性的,房地產行業是資金密集性行業,沒有資金的追捧,這個行業是不可能成為國民經濟重要支柱產業的。
這個行業最大的問題只是年關,過了年關,資金壓力緩解是必然的。開工速度是根據市場來的,這是很淺顯的道理。沒有銷路,就不會建設,壓力又轉換到了上下游相關行業。指望房企降價、大跌的想法是幼稚的。更何況奢談什麼降至成本以下?
隨著觀望的持續,首先不能承受的是真實需求的購房者。近期的很多城市樓價回暖跡象明顯,這是無可質疑的。所有的救市舉措均沒有封口的意思,降息空間、准備金空間都很大,意思只有一個,經濟整體回暖,抵御全球金融危機的影響。