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目前行業並未見底,預計09年9月前行業將繼續處於多重博弈階段。
但率先調整並大幅調整的廣深地區樓市有望率先從底部復蘇。房價下降幅度和時間、降息、收入預期改善、信貸放松、可供出售存貨數量下降等因素將影響成交量反轉的第二階段的到來時間。
行業投資評級中性,建議標配;多重博弈階段側重交易性投資策略,房價和成交量大幅下降時政策預期可為底,股價充分反映預期時業績和估值可為頂,對應09年動態PE為12-15倍之間。
建議關注市場份額有望提高、能享受管理溢價者;質地良好、09年業績增長確定性較強者;質地良好、資金優勢突出者;以保利地產、萬科A、華僑城A、招商地產、金融街、張江高科為代表。
簡單純粹而論,宏觀經濟看投資,投資看房地產投資,房地產投資看開發商,開發商看成交量,成交量首看房價,次看收入預期,再看利率。基於上述背景和邏輯,我們在行業內首創了行業前景三段論,也許每一個過程中還會有很多小過程及其反復,但核心在於圖1中的多重博弈、行業復蘇和公司財報改善三個階段。作為一種資產和商品價格,房價下降將是一個利益博弈過程,房價下降加上收入預期改善、利率下降必將刺激成交量大幅反彈和反轉,成交量上昇將導致房價止跌和帶動開發商投資上昇,從而改善開發商業績,並提昇宏觀經濟景氣。
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