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國泰君安孫建平
投資要點:
簡單而論,宏觀經濟看投資,投資看房地產投資,房地產投資看開發商,開發商看成交量,成交量首看房價,次看收入預期,再看利率。
在行業內首創多重博弈、行業復蘇和公司財報改善的行業前景三段論。
購房者和開發商之間就超額收益高低進行博弈,體現為二者在住宅定價依據上消費品對投資品、未來預期收入對中長期均衡收入、需求彈性對利潤剛性之間的矛盾和利益博弈,其結果是房價合理下降。
政府和開發商之間就地產投資大小進行博弈,體現為中央保投資和增長、地方保土地財政的訴求集中於開發商民間投資,而後者作為市場主體選擇以銷定產、消化存貨後再新增投資。博弈的結果是政府只能先增加保障性住房投資,帶來房價向下合理調整。
開發商自主性投資意願和銷量、地價下降幅度和存貨消化速度有關。
目前全社會可供出售商品房有增無減,可售月數普遍在25個月以上。
商業銀行和開發商之間就貸款多少進行博弈,體現為銀行對開發貸款惜貸;個人按揭貸款無論存量還是增量,均可承受房價合理調整,並注重房價下降和政策刺激後的消費需求釋放。其結果是資金冬天依然存在,銷售回籠為主要資金來源,房價下降。
綜合市場面和政策面,預判主要城市09年房價還有20%左右的下降空間,調整周期長短取決於三重博弈的進程。信貸、土地、稅費等後續預期政策出臺時機和條件具有與房價和成交量相關的相機抉擇性。
價跌量減強彈性系數(率先研究)、持續較大幅度降息、居民收入預期改善和流動性增加必將導致降價後出現第二階段的銷量反彈或反轉。
成交量上昇將導致房價逐漸止跌並回昇,開發商投資恢復信心,最終帶來第三階段的公司財報和業績的改善。
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