房地產這個東西太綜合了,所以分析起來必須一題一題地做。今天討論的題目是:加息適用已購住房是否合法,這裡的合法是指法理,不是國家上層建築的規定。
角度一:實體從舊,程序從新。
這是稅則中的一種說法。實體稅法的適用以稅收債務發生有效的舊稅法為准,程序稅法的適用以稅收債務發生後生效的新稅法為准。這一原則有兩方面的含義:一是實體具備溯及力,新稅法與舊稅法的界限仍是新稅法的實施日期,在此之前發生的納稅義務,當時有效的舊稅法仍具支配力;二是程序稅法在特定條件下具備一定的溯及力,即對於一項新稅法公布實施以前發生的納稅義務在新稅法公布實施以後進入稅款征收程序的,原則上新稅法具有約束力。此原則的適用僅限於一項納稅義務的發生與征收跨越新程序新法與舊程序稅法交替時期的特殊情況,而不是說新的程序稅法普遍具有約束力。
從制訂部門比照分析,央行與稅法制訂部門類似,法律除外。目前的做法是:已購住房碰到加息,負擔成本自動上昇。屬於一刀切的做法,這是認為不合理的一個方面。
角度二:合同的保護與法律溯及力。
房屋買賣是一種合約行為,這種書面合同應該取得與一般合同同樣的法律保護與法律溯及力。看看合同法的相關規定再說。一個規定是合約標的在原合同來看是穩定並雙方存在同樣的理解;二是既然房屋買賣納入合同管理,那麼合同履行中的完全履行與不完全或部分履行也是存在的普遍形式,在房屋買賣合同中,合同當事人是買受人與出賣人,雙方對房屋的坐落規格價格付款方式交付標准管理及配套等進行了詳細約定,這應該是一個合法的完整的合同,也不存在顯示公平與非真實意願表示;國家加息是針對按揭合同的,而按揭合同的主要當事人是房屋買受人與發放貸款的金融機構,而金融機構按我國現有法律規定是商業主體之一,因而這兩個當事人的約定也應該是完整的並雙方存在共同理解的意思表示。將加息負擔約定在合同裡,請問當事人中哪一方有這個權力或者權利?這是認為不合理的第二個方面。
角度三:產權與產權變更(交易完成與處置)。
首先產權是由制度經濟學發展而來,產權的科斯與諾期兩個代表人物都認為產權所有人至少對資源或財產或資財享有收益權,加州大學的德姆塞茨認為『產權是使自己或他人受益或受損的權利』,我國市場經濟取向采納了這一觀點,看看私有權制方面的,看看物權法,延續理解一下就是『交易一旦在市場上達成,兩組產權就發生了交換。雖然一組產權常附著於一項物品或勞務,但交換物或勞務的價值卻是由產權的價值決定的。』很明顯,房屋買賣在買受人與出賣人之間交換意味著產權的合法轉讓,因而其價值量應該是准確無誤的,並且該項產權未來是利得還是損失,其權利人應該是買受人。加息由買受人承擔實際是國家利用上層建築剝奪了作為產權新的所有人的買受人的『未來利得或損失獲益權』。這是認為不合理的第三個方面。
角度四:資本成本說。
資本成本有一個前提就是必須是資本,換句說法,當事人一方使用的可以是『資本』,但另一方則不存在資本利得,如果說房屋昇值,通常經濟學的解釋,是投資收益。如果沒有記錯的話,投資收益是投資人投資於一項產權交易的既得利益應該受到法律保護而不是單方面以合同的外衣予以剝奪。這是認為不合理的第四個方面。
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