業主所購物業房產面積,開發商簽訂的房屋買賣契約與房管局核發的房屋產權證上大小不一樣,業主花真金白銀購得的房屋面積,不明不白縮了水,業主該找誰來維權,現年77歲的李鳳翔老人,這條維權路走了十年,至今仍未能討到說法,近日,應廣大熱心讀者新聞熱線要求,本刊聯系業界專家及法律界人士,獨家解讀,房子面積少了,業主該如何維權。同時,針對目前爭議較大的公攤面積,律師為市民解讀如何維護自己權益。
事件回放:十年前的一幢別墅
現年77歲的李鳳翔老人於1997年9月10日與開發商天津富通花園置業有限公司簽訂房屋買賣契約,購買了坐落於西青區中北鎮碧景園別墅的一處房產。按照當初雙方簽訂的房屋買賣契約合同約定:房屋的建築面積為245.7平方米,當時成交單價為5400元每平方米,總房價款為132萬元,由李大爺一次性付清房款。
此後,李大爺從西青區房管局拿到核發下來的房屋產權證,但卻發現,房屋產權登記的面積是241.7平方米,比買賣合同契約約定面積少了3.92平方米。將近四平米就這樣不明不白的縮水了,李大爺感到迷惑不解,而且按照房產證上的面積計算,自己還多交了21168元。
此後十年間,李大爺曾先後多次找到開發商,要求對方退還多收的房款2萬餘元,可是,開發商總是以各種理由讓他等一段時間。今年年初,李大爺再到公司詢問此事時,公司竟然換了招牌,辦公的人員都是另一家公司的人。李大爺頓感上當受騙,公司搬走了,自己的錢很可能就這樣打了水漂?
調查:公司金蟬脫殼
按照李大爺反映房屋面積問題的來龍去脈,經多方聯系到西青區房管局工作人員,據介紹說,按照以前的規定,商品房的產權證都是要開發商協助纔能辦理的。但是現實操作中,有的房地產商為了避免糾紛,在公司做完一個項目後就注銷公司,再設立項目時,他們還會重新申請注冊新的公司。這樣一來,很多購房者則無法辦理產權證,鑒於這個難題,2005年的商品房政策規定,2003年以前購買的商品房,凡是找不到開發商的,購房者可以不通過開發商而直接到房管局辦理產權證,但是,對於多退少補的問題,他們則沒有能力去解決。
從本市工商局信息查詢中心了解到,富通花園置業有限公司的確在工商部門進行了注冊登記,但今年以來,這家公司並沒有辦理年檢,公司即將自動注銷。按照該公司工商登記的信息,記者撥打法人趙九時的手機號碼,但一直無人接聽,撥打該公司在工商部門登記的辦公電話,一名男子表示,他們是一家投資公司,今年7月份纔搬來,對於富通花園置業有限公司不太清楚,可見公司注冊信息已名存實亡,金蟬脫殼。
律師解析:如何利用法律維權
消費者所購房產物業面積不符,多退少補理所當然,李大爺多交3.92平方米的房款難道就這樣打了水漂?
將李大爺遇到的問題反應給南開大學雪大所楊岐律師,據他介紹,建設部第88號令《商品房銷售管理辦法》第20條規定,按套內建築面積或者建築面積計價的,當事人應當在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式。合同未作約定的,面積誤差比絕對值在3%以內(含3%)的,據實結算房價款,實行多退少補。如果房屋面積誤差比絕對值超出3%時,買受人則有權退房。
開發商注銷公司並不能解決問題,該退還消費者的就要履行職責。李大爺的情況可以要求多退少補,他建議李大爺走司法程序,狀告該公司法人違約,維護自己的合法權益。其他業主如果遇到類似情況,可以比對建設部88號令,如果多少超出規定范圍,則完全可以拿起法律武器為自己維權。
套內面積與公攤面積矛盾昇級
此外,律師介紹目前還有一種情況是通過預售的方式購買房屋,最終房屋的實測面積或多或少會與預售房合同中的預測面積有所出入。於是,開放商和購房者在合同中約定了『多退少補』條款。但是,『多退少補』的標准究竟是『建築面積』還是『套內面積』則引起很多小區開發商和業主之間的爭論。
前不久律師就經手了一位小區業主查看相關測繪表發現購買的房屋存在建築面積增加、套內面積減少的情況。實際測繪表與預售房合同中購買的房屋建築面積增加了0.75平方米、套內面積減少了0.09平方米。根據開發商通知,由於房屋建築面積增加,需要補繳幾千元的房款,補繳後方能驗房。業主覺得,房屋的套內面積減少,說明自己可支配的房屋面積減少,自己多給錢不合理。開發商表示,根據雙方簽訂的預售合同中規定:在該房屋交付時,房屋建築面積以房屋土地管理局認定的面積為准,如甲方暫測面積與實測面積不一致時,除法律、法規、規章另有規定外,遵循多退少補的原則。
由此看出,『多退少補』的標准是房屋建築面積。開發商認為要求業主按照建築面積補繳房款做法是合理妥當的。除有相關政府部門正式文件或者法院判決,他們都將以建築面積為標准多退少補。
律師表示,公攤面積增加導致建築面積增加,業主不用補錢。按照《房地產轉讓辦法》第四十四條規定,公攤面積增加,業主無需為此補交房款。律師強調:『房屋套內面積與業主有著最密切的關系,因此在套內面積減少、建築面積增加的情況下,要求業主承擔補交房款的責任,與公平的法律精神相違背。』
公攤面積應佔多大比例
公攤面積是分攤的公用建築面積的簡稱。它和套內建築面積之和構成了一套商品房的建築面積。公攤面積過大,勢必降低房屋的性價比;過小,則影響居住的舒適度。那麼,公攤面積應該佔多大比例呢?
據產權處測繪科負責人介紹,一般來說,高層樓房的分攤面積要大於多層的分攤面積。在他們測量實踐中,高層的分攤系數一般在0.18-0.26之間,而多層的分攤系數則在0.11-0.16之間。不過,每個樓盤,甚至一個樓盤各幢房子的情況都不一樣,因此房屋的公攤面積要實地測量,要根據房屋的使用功能和相關配套情況來定,沒有限定的范圍。
有關公攤面積的規定
據了解,關於分攤面積目前尚無法律加以約束,而只有建設部的行政規章和地方政府的部門文件做出的原則性的規定。現在政策主要是根據2000年8月1日開始實施的中華人民共和國國家標准《房產測量規范》執行。
根據《房產測量規范》,可分攤的公用建築面積為:1、大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛室等,以及為整幢服務的公共用房和物業管理用房以及其他功能上為該建築服務的專用設備用房;2、套與公用建築空間之間的分隔牆及外牆(包括山牆),為牆體面積水面投影面積的一半。
不應計入的公用建築空間:1、倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道等,作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間;2、售房單位自營、自用的房屋;3、為多幢房屋服務的警衛室、管理(包括物業管理)用房。
如何計算公攤面積
需要分攤的共有建築面積為整幢建築物的建築面積扣除整幢建築物各套套內建築面積之和,並扣除作為獨立使用的地下室、車棚、車庫,為多幢服務的警衛室、管理用房,以及人防工程等之後的建築面積。
住宅樓分攤系數計算方法為:需要分攤的共有建築面積總和除以參加分攤的各單元的建築面積總和。然後用各單元參加分攤的建築面積乘以分攤系數,就可以得出各套房屋的分攤面積。其中,需要分攤的面積要由產權部門測繪隊實地測量。
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