房產消費伴隨著跟風與買漲不買跌的習慣,盲從只會得不償失,不要對過去的業績存留太大的期望。本人結合營銷實踐與買房過程的總結,提出以下八種情形可以買漲不買跌。
情形一:規模樓盤的第一期項目。
規模樓盤指幾百畝及以上的大項目,根據開發習慣及資金平衡需要,這類項目往往會分幾期滾動開發。第一期項目,無論開發商是誰,實力有多強,其首期項目必然會妥之又妥,確保開門紅。故這類項目的首期價格起步價不會太高。
同時,由於規模的存在,不用擔心其配套不足,要麼由市政補給,要麼自建。為什麼對這類項目要買漲不買跌呢?如果開發商找了托兒,則你賺大了,後期還會有更多的非托兒進入,大規模必然先聚人氣,再以口碑贏得消費認同。如果開發商沒有找托兒,則說明此處:有投資價值吸引很多人前來,要麼周邊土著人的消費力量非常強,他們的眼光、對本地的理解都是你購買的有說服力的理由與證據。
情形二:中心區域單體項目。
中心區域的單體項目,開發商一般不會很大,很多與政府有點關聯,或直接就是政府關聯的房企。其二,中心區域的單體項目買者眾,循眾加推是開發商的營銷手法之一,這個時候第一波熱潮是最佳時機。不要擔心朝向或房型:中心區域的單體建築,既有居住功能又具備很強的投資功能,承租方不可能去挑朝向;中心區域項目單價高,背後的價格因素分攤系數如景觀、朝向、樓層等必然比其他區域項目要大,淺顯說,這類項目的朝向差、景觀能見度小的戶型反而投資價值比較可觀,反之則居住功能比較符合要求。無論哪種情形都有足夠理由作出選擇。
情形三:財政漲幅與區域城市身份不對稱的龍頭項目。
大家知道經濟越發達,對地域的依賴程度越低,對區域資源的依賴程度越高。這樣就產生許多城市的特殊區域:城市面貌不及其他區域而經濟實力上昇很快,如武漢的東西湖地區。只有有眼光的開發商、有實力的開發商、有關系的開發商纔敢於提前置地,所以該區域的龍頭項目一般都是品牌建設為主的。
龍頭項目決定其必然是先期開發的區域,隨之而來的就是成片開發了。對這樣的區域提前進入等於把握了昇值的原始基礎。象武漢的東西湖地區幾年前纔幾百元到一千多一點的賣價,現在漲至三千餘元。還有昇值潛力。
再來回答為什麼要買漲不買跌?
這類區域的龍頭項目往往先由本地關系型客戶購買,你緊追其後纔沒有錯。比如政府官員、辦事職員、主要部門的管理層及該區域的大企業富職人員等。在這些之後可能是一些普通的投資人購買、土著購買、外地人移居型購買。步前述第一批階層的後塵是這類項目的合適購買時機。
情形四:客觀教育資源非常豐富的項目。
這個一般人都能體會。但注意兩點:一是教育資源是客觀而不是營銷說法,也就是客觀存在的教育資源,不是開發商引進的或合作的。二是買小不買大,兩層意思,包括買小戶和買小規模項目。因為小戶投資與二次交易方便;小規模項目往往寄望教育資源纔開發的,說穿了,開發商的心不太大,再一個買漲說明這個地區除了教育資源的吸引力外,還存在一些潛在因素導致房價可能上漲。