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21世紀經濟報道有消息說,11月份北京、深圳及上海的房地產市場出現成交量持續回昇的態勢。京城11月份共成交期房商品住宅12479套,環比成交套數及面積都增加超過50%;深圳在11月份的前3周成交都是持續回昇,第四周略有下跌;上海全市整個11月成交商品住宅70.85萬平方米,環比上昇了41.98%。但同時,伴隨成交量增長的卻是開盤均價的持續下跌。據亞豪機構的監測, 11月開盤的31個項目開盤均價為13462元/平米,環比10月的開盤均價下降了1.4%,同比07年也下降了16.3%。另外也有消息說,北京地區二手房成交價格上個月下降了6%左右。量增價減的形勢在深圳則表現得更加明顯。11月3日—11月23日,深圳市一手房與二手房成交量都有成倍增長。這三周一手房的成交量分別環比上昇101.9%、6.9%和22.6%;而價格不斷調整,周均價下跌15.8%和4.3%。
這些數據給了那些抄底論者狠狠一擊。你不是要抄底嗎?好,那結果必然是越抄越低。對於房地產商來說,出手的房子越多,其價格就可能越低。這是商品生命周期的規律所決定的。如果我們看任何一個商品的生命周期曲線,都會發現,前期往往是起步階段,中期達到高峰,接著就是低谷,是一條十分明顯的非對稱V型曲線。表現在市場上,那就是一個低-高-最高-低-高-更低-高-更加低的一個非對稱M型曲線。也許這樣說不夠直觀,簡單講,其形狀就是A股市場的半年線。
那麼,為什麼會出現這樣的現象呢?很簡單:第一,真正的剛性需求有多少?也就是有支付力的新增需求?在房地產業經歷了10年瘋狂增長之後,需要新增住房的量的比例正在逐年下降。例如,北京大約有1600萬人,住房大約有400萬套,如果平均下來,等於4個人一套房,假設貧富差距在可以接受的范圍,那麼,通過租賃和二手房買賣,完全可以解決北京目前人口的住房問題。再新增的不過是改善住房的要求和奢侈型消費的需求,而這樣的需求受經濟景氣周期影響非常之大,根本不是剛性需求。第二,美元大幅昇值將導致房地產在內的許多資產貶值。事實證明,鋼鐵、煤炭、石油已經出現了大幅度貶值,煤老板已經不太好當,中國鋁業這樣看起來牛氣衝天的企業都陷入了現金缺乏的困境,房地產焉能例外?原因在於,美元流動性不足導致手中持有其他資產的銀行等金融機構急於變現,支橕資產的金融炮沫不復存在。最明顯的表現是,人民幣最近出現了罕見的跌停現象,這意味著,資金在快速抽逃,國內資產必然重新定價。同時,人民幣幣值有可能因為出口不振而持續貶值,支橕房地產的人民幣昇值概念已經不復存在。第三,各種數據表明,經濟已經進入不景氣周期,人們的收入必然下降,這也會使包括房地產在內的各種資產價格貶值。所謂盛世興收藏,亂世當然應該是保錢糧。投資房地產增值保值作為一個概念已經成為明日黃花,只有保住了流動性的企業、商人纔能生存下去,因此,當下階段,是現金、流動性為王。這也是為什麼中央不斷釋放流動性的根本原因。
總之,房地產的價格會沿著非對稱的M曲線繼續下行,並將在2-3年內完成真正的探底,在之後會沿著L型曲線前行,V型根本就是一個夢想。
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