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一、全國上下急吼吼,興建保障住房保民生
住房和城鄉建設部副部長齊驥11月12日表示,中國保障性住房建設今年投入將超過1000億元。今後3年,中央財政將投資9000億元,用於廉租住房、經濟適用住房建設和棚戶區改造,平均下來每年有3000多億元的投入。其中,對廉租房投資2150億;棚戶區改造投資1015億元;經濟適用房投資6000億元,綜合約9000億元。
中央財政的9000億元投資如何分配到每個城市尚沒有定案,但中央財政撥款預計很難撥給經濟發達的廣東深圳、廣州等城市。
世界各國將住房大多分為公屋或私屋。公屋——公共住房是由政府買單的保障性住房。包括無償提供土地和建設性費用,也包括無償提供土地補貼費用等方式。而私屋則為商品房,是私人擁有不享受政府買單優惠的自建或市場化的商品房。
香港的公屋就類似於大陸的保障性住房,讓我們回顧一下香港公屋的歷史:
1997年10月,時任香港特首的董建華在上任後的第一份施政報告中提出,按照香港長遠人口及住房需求,每年興建8.5萬套住宅,作為長遠的建屋目標。
董建華提出上述計劃後,恰逢亞洲金融風暴爆發,香港股市暴跌,房價大跌,經濟嚴重受挫。不少在高峰期向銀行貸款的購房者成為『負資產者』(房屋現值低於銀行貸款價格)。地產界人士認為 『八萬五』計劃助長了金融風暴對香港的衝擊 。
2000年6月,董建華首次承認,『八萬五』建屋計劃早已不再實施,因此已經『不存在』 。翌日,早盤恆生地產分類指數上昇1.08%,跑贏大市,恆指則上昇0.76%。
香港的公屋又分化出『可售』類的公屋——居屋,類似於大陸的經濟適用房。 2003年下半年,居屋等政策被全面叫停。
香港房屋署官員何麗嫦表示:『減少乾預私人物業市場』是公屋發展的一項原則,一方面是因為居屋價格和私人樓宇市場中的低價樓價格相差不多,不少申請購買居屋的人的收入完全可以購買這些私人低價樓宇,這些低價樓宇佔到香港私人樓宇市場的60%,均價約200萬港元一套,而居屋價位也介於20多萬元到200多萬港元一套;另一方面是因為居屋的審核、銷售、監管佔用了大量人力資源,房屋署高峰時期有上萬人,而目前只有八九千人;另外,用於公營房屋建設的土地是寶貴的社會資源,資源有限。
三、結果難料:是民心大順還是吃力不討好?
這回中央政府在全球受到金融海嘯侵蝕,中國經濟處於下滑階段提出宏偉的保障房建設藍圖,自有它的道理:首先,前兩年的房地產業的經濟泡沫使老百姓對買房望而卻步,今年頻頻出臺的救市政策又使民間產生質疑:政府是在救開發商還是在救經濟!此時出臺這項民生工程可以安撫民心,政府終究還是把民生放在第一位;第二,此時房地產業低迷時期,地價走低,節省拆遷成本;第三,此時的建材價格狂跌,建設保障房成本低;第四,增加開工面積,解決就業,也同時拉動鋼鐵、水泥、家具、建材的需求,帶動同一經濟鏈條上的其它產業的發展。
可真正能從經濟適用房受惠的中低收家庭有多少?以深圳為例,深圳現在執行的2007年的標准是家庭人均年收入低於23000多元,價格因為地段的不同,每平方米有4000多元和5000多元,基准售價則為4863元/平方米,而且只有家庭成員中至少一名擁有有深圳戶籍的纔能申請。深圳的人口現狀是是戶籍人口與非戶籍人口倒掛,而深圳戶籍人口平均已經不止一套房了,那些達到人均年收入低於23000多元條件的低收入家庭對於均價為四千元的經濟適用房又消費得起嗎?
經濟適用住房的價格按建設成本確定,建設用地采取行政劃撥方式供應,經濟適用房出售實行政府指導價,不得擅自提價出售,即不能在市場流通。那麼購買經濟適用房就不能享受若乾年後房產昇值的利益。而現在房地產價格已跌至合理空間,經濟適用房的價格與低價位樓盤的價格相差無幾,經濟適用房的價值還有多少?
而且,由於經濟適用房的大量產生,首次置業自住的人群被分流,擠壓商品住房的市場需求空間,無疑會衝擊低價位房地產市場。建設保障性住房,是動用政府資源介入房地產市場,人為地制造了市場的二元結構,衝擊了本就脆弱的房地產市場。專家指出,政府托底保障只是輔助性的,否則,市場配置資源的體系就會亂套。政府建設保障性住房應該是在市場供不應求、房價走高時候的必要舉措。當年香港『八萬五』的教訓,政府應該汲取。
再者,近年來,地方財力主要來源於土地財政和房地產收益,但現在全國的行情是土地難以出讓,商品住房銷售凍結,稅收增長大幅度降低,有些省市財政在9月已經出現負增長。盡管一些省市已經公布巨額投資計劃,但真正能夠落實到位的保障性住房的建設資金還是一個未知數。深圳現在正在進行五條地鐵線路的建設,去年以來深圳是全國房地產價格下浮幅度最大的一個城市,財政狀況可想而知,住房保障的持續性和財政負擔能力不容樂觀。
地產人士陳寶存說『千軍萬馬湧向經濟適用房,能把國家財政拖死。』我贊成這個說法。保障性住房是一種政府消費而非居民消費,是以耗費財政收入來解決低收入人群住房難問題。增加保障性住房拉動不了內需,而且也並不能從根本上解決民生問題,扶貧總有個尺度,如何增加居民收入,變輸血為造血,提高消費能力纔是關鍵。
一邊是地價虛高,導致居高不下的房價,一邊是免地價,增加財政負擔的保障房。何不合二為一,地方政府讓出土地出讓金的不合理部份,降低商品房建設成本,地產商自主降低房價,讓居者有其屋,又能享受到固定資產投資昇值的愉悅!
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