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『這個投資信托基金對於那些有擴張意圖,但現在現金流還比較緊張的地產公司吸引力比較大。』出租類地產公司張江高科(600895,股吧)(600895.SH)董秘周麗輝告訴理財周報記者。
『REITs產品可以將一個項目未來若乾年的收益打包折現,從而獲得現金流從事另外的開發,同時還可以保留項目的所有權。』周麗輝說,『EITs產品可幫助那些現金流緊張的地產企業,但對沒潛力可挖的企業幫助不大。』
她解釋說,現金流斷了的企業,就直接賣項目了,REITs產品幫不上太多忙。
周永勝同樣向記者表示,REITs傾向於選擇成熟物業,也就是那些能獲得穩定現金流即穩定租金收入的物業。『優質的商場將成為首選,寫字樓、酒店等商業物業也可以。』周永勝說。
周永勝進一步介紹,從香港、新加坡、美國等成熟的REITs市場看,資產包中的商業物業的出租率一般要求80%-90%,年收益率一般在7%-8%,還要扣除1.5%-2%的稅收、管理費等成本。這樣,年租金回報率平均在6%左右。
而在經濟學家郎咸平看來,房地產投資信托基金的推出,只能給優質項目錦上添花,對於陷入資金困境的地產公司而言,則『治標不治本』。
『現在地產行業的問題是供需之間的問題,房價這麼高,老百姓買不起房,地產公司的投資也得不到回籠。即使REITs推出,也只能在短期內緩解融資壓力,根本問題仍然無法解決。』郎咸平說。
中國社科院金融研究所金融發展研究室主任易憲容也認為,REITs主要解決的是房地產企業融資的問題,現在關鍵要解決的是需求的問題,REITs對目前樓市沒有多大作用。
推出尚需時日針對REITs正式推出的時間,全國工商聯房地產商會會長聶梅生近期透露,REITs方案是由很多個部門協同制定的,即便年內可出臺REITs的相關政策,產品正式推向市場最快也要到明年。
聶梅生表示,經濟金融危機就是由於金融創新過度、缺乏適當監管而造成的,這使得有關部門在制定相關政策時會更加謹慎。
他還指出,REITs的推出必須要等細則等全部制定完備。而現在該方案之所以遲遲未能出臺,還與銀監會與證監會之間存在的糾葛不無關聯。
據了解,按照中國金融業分業監管的原則,信托公司由銀監會而非證監會監管,在這樣的情況下,作為信托基金的REITs只能在銀行間流通。而這將限制REITs的資金募集規模,制度無法得到完善。