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(內容導讀:在未來3-5年左右的時間內,對整體房地產市場而言,將呈現『房價向下、房市向尚』大勢… 申明:本文內容僅為個人觀點,不構成任何個人或企業、機構依此進行投資決策或消費購買決策等方面的依據。)
2008年:買賣雙方搏弈,房價持續下降
彈指一揮間,轉瞬又將一年!
自去年9月27日,央行和銀監會聯合發布《關於加強商業性房地產信貸管理的通知》(359號文)及其後的《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》(452號文件)以來,房地產市場開始異變,房價步入下降通道,房地產步入調整周期。而中央政府在房地產政策上讓住房保障制度回歸,使一度持續高熱的房地產市場預期徹底異變。在這種異變中,中國房地產進入並走過了買賣雙方對立般搏弈又遭遇飛來橫禍打擊的2008年。
2008年,誰也無法否認,中國房地產正經歷著有史以來最為特殊的一年。
自年初以來,萬科等大型開發商在『拐點論』旗幟下帶頭降價促銷,房地產市場便掀起了一波又一波促銷浪潮。正在打折促銷風從南向北蔓延之際,汶川地震的不期而遇,又加劇了市場的觀望。而隨著市場的不斷變化,越來越多的消費者,包括部分開發商,達成了集體繼續觀望的群體意識,乃至群體棄購。但盡管房地產市場已經異化,盡管房價盡顯下降走勢,而大部分開發商不願意降價銷售,或只是以降低來做秀促銷。而此前房價一度持續快速大幅度瘋漲,造成了消費者對開發商和政府作為上的抱怨情緒進一步發作。而現實性的高房價,又客觀地成為了阻礙房地產市場交易活躍的最主要障礙。於是,買賣雙方以近乎對立般的心態進行心理搏弈。在這種對立般搏弈下,房地產交易在房價的下行走勢下日趨冷清。由於成交日益減少,房價預期繼續走低,房地產預期繼續向下。
或許,中國房地產正值正常的調整周期,卻碰巧遭遇由美國次貸危機所衍生的金融危機並發展成經濟危機,這使本來已經向下的中國房地產預期更遭遇到了飛來橫禍的打擊。於是,房地產預期進一步走低,消費者進一步觀望,成交進一步減少,房價走勢繼續走低。
房價走低,投資購房者繼續遠離市場,自住購房者進一步觀望,市場更進一步趨冷,交易更加減少。而與成交銳減所相對應的,是供應大增。此前,房價快速瘋漲、房地產投資預期膨脹、房地產高熱,導致大量資金進入到房地產開發領域,使得大量房地產項目在去年和今年開工建設。而近幾年房價持續高漲,拉昇了房地產投資回報預期,拉動地價跟著大幅度上漲。不少開發商,加入到了大量買地囤地的陣營中。一方面是『地王』頻生,另一方面是大量資金沈淀到了土地中。而政府不斷從嚴的土地政策,和因土地政策而從嚴限制的房地產開發貸款政策,逼迫集體缺錢的開發商不得不加速開發項目。本文作者陳真誠分析認為,在有效需求減少的同時,卻是供應的大幅度增加,房地產市場已從高度供應短缺向需求緊缺突變。
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