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泰國房地產泡沫產生和破裂的原因。第一,金融過度開放,過於倚重外債。20世紀80年代開始,泰國推行經濟國際化以及實行金融開放的政策,對外匯管制比較寬松,1991年更是加速開放資本項目,基本上外資可以自由出入。大量外資湧入泰國,尤其是日本游資比較集中地進入資產市場,助推股市和樓市泡沫;另外,泰國從1989年開始實行利率自由化,解除一年以上儲蓄存款利息的上限,同時泰國央行允許外國居民在泰國開立非居民泰銖帳戶,由於泰國的利息率較高,大批短期資金被吸引到泰國變成泰銖存款以坐吃利差;而泰國的企業、財務公司和商業銀行紛紛大舉向外借債。在沒有必要的金融管制的情況下,這些外資很容易在短期內撤出,造成金融和經濟體系大量缺血,事實也正如此。
第二,實體經濟偏弱,過於依賴虛擬經濟。20世紀70年代末開始,包括泰國積極推行出口導向的工業化戰略,經濟發展非常迅速;但出口產品單一,以勞動密集型產業為主,缺乏科技和生產效率的支持,而且國民教育水平很低,工資成本快速上昇,到90年代初,經濟結構惡化,傳統產業失去競爭力,外貿連續出現赤字,在危機前兩年經常項目收支逆差每年都在100億美元以上。為了彌補經常項目逆差,也為了擴大國內投資,不惜借入巨額外債,泰國的國家短期外債佔77%。除了在大量進入的外資以外,國內的富裕資金也從生產部門流向高風險的房地產和股市。
第三,金融體系混亂,高風險貸款過於集中。泰國的金融體系不健全,風險意識差,金融人纔嚴重不足,眾多財務公司和證券公司管理混亂,不受政府控制,家族制的大財團透明度很低。相對於比較規范的商業銀行,政府監管松散的財務公司等非銀行金融機構發展很快,他們大量借入低息美元,在轉成泰銖在國內放貸,到1996年底,非銀行金融機構的資產已佔總量的35%,他們發放的房貸增速遠超過商業銀行,而且貸款的抵押品存在很大問題,一旦房價下跌,立即形成呆帳和壞帳。1997年5月,泰國91家財務公司的呆帳就達到640億美元,其中大多數是房地產貸款呆帳,使其經營陷入困境。而泰國的金融貸款集中房地產業,房地產業的貸款佔到總貸款額的40%以上。不僅對於內資金融機構,而且對於外資金融機構的監管制亦不健全,從而出現最終出現金融方面的內外交困。
最後,通過上面所述,我們可以發現泰國樓市泡沫產生的根源在於,國家急於保持經濟高增長,在出口加工業衰退後,轉而高度依賴投資拉動,而其中把房地產業作為絕對的支柱產業,外加錯在吸納外資過多,最終崩盤。1996年泰國固定投資佔GDP的比重遞為42.5%,這跟我國目前水平差不多;1996年泰國房地產貸款超過銀行貸款總額的50%,這遠高於我國的20%左右。
綜而言之,過去幾年我國政府,尤其是地方政府過度依賴房地產業的傾向應當糾偏,目前中央在救經濟計劃中,重點在於保障性安居工程,屬英明之舉,但須抵防地方政府打著保經濟的旗號,重新、甚至更瘋狂的發展房地產。
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