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鏡鑒房價泡沫教訓之三:
切莫重演泰國倚重房地產的歷史悲劇
當前,美國金融危機已演變成全國經濟危機,人們自覺不自覺地總拿1997年亞洲金融危機相比,尤其是曾經歷亞洲金融危機折磨或波及的亞洲國家。亞洲金融危機的發源地和導火索是泰國,而泰國的房地產泡沫又是引發危機的主要禍端。那麼,反思泰國樓市泡沫,無疑對於我國樓市大有裨益。
接下來,主要剖析一下泰國樓市泡沫的形成原因和破滅後的影響。20世紀70年代末開始,包括泰國在內的東盟各國積極推行出口導向的工業化戰略,泰國經濟在20世紀80年代和90年代初高速增長,1987-1995年間GDP年均增速近10%,因此泰國被很多人稱為亞洲『第五只老虎』。經濟持續繁榮必然帶動房地產業的快速發展,固定投資佔GDP的比重在1989年之前低於25%,1989年上昇為30.5%%,1996年遞增至42.5%。泰國對外資開放力度很大,境外資本大量湧入泰國,相當一部分進入房地產業。在國內固定資產投資總額中,外商直接資比重由1988年這前的2-3%,增加到1991年的9%。
當泰國的經濟處於上昇階段時,銀行信貸急劇擴張,但大量資金不是流向有效率和高附加值的生產部門,而是流向高風險的樓市和股市。在金融風暴前夕,泰國房地產積壓的資金為300億美元,積壓的住房有85萬套,需7年時間纔能消化,寫字樓和商鋪空置率高達20%以上。從1989的到1996年,國內住房貸款額增加了5倍多,房地產貸款超過銀行貸款總額的50%,遠大高於鄰國。信貸過度擴張、房地產熱、股市熱造成通脹急昇,經濟泡沫越來越大。
進入1997年後,泰國企業界和金融界已意識到泡沫經濟瀕臨崩潰,於是國內資金外流,1997年3月泰國政府公布了一系列防范金融風險的措施,卻遭到既得利益集團的抗拒,5月份,國際金融投資集團開始大量拋售泰銖,包括從房地產業出逃,泰國政府無力抵抗,泰銖迅速貶值,最終爆發金融危機。由此造成,巨額外債無力償還,不良貸款佔整個貸款總額的45%,1997年經濟增幅為-1.4%。
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