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中國人民銀行決定,從2008年11月27日起,下調金融機構一年期人民幣存貸款基准利率各1.08個百分點,其他期限檔次存貸款基准利率作相應調整。
評論:政策力度超過市場預期,變相降低房價。此次央行一次降息108個bp,降息的幅度和時間都超過了市場預期。從去年12月的最高利率7.74%計算,目前已累計降息162bp。降息變相了提昇了居民購買力,我們按照10-20年的還款期限測算,並考慮首付利率下調至7成來比較,降息相對於變相減少居民月還款額10%-17%左右,對緩解居民支付壓力效果明顯。此前,按照我們的測算,全國各個地區的房價收入比如果要恢復到05年年底的水平,房價需要再目前的基礎上下調10%-20%左右,廣州、深圳等前期價格調整較為劇烈的城市,理論上再下調10%-15%左右。降息無疑對前期價格下調較為明顯的城市的購買力回昇產生較強的幫助左右,使得房價需要理論上需要調整的幅度有所減少。但是從購買力轉化為購買行為取決於居民對未來收入的判斷以及對房價預期的判斷。由於目前宏觀形勢的不斷惡化,居民對未來的悲觀預期很難使得居民的購買意願呈現大幅的上昇,成交量持續穩定大幅回昇的概率不大。我們將密切跟蹤包括廣州、深圳等城市的成交量的變化,成交量的持續恢復纔代表了行業真正風險的釋放。
後續可能仍有利好政策出臺,出臺背景為宏觀經濟的持續惡化。目前,市場對後續房地產救市政策預期強烈,主要包括兩個方面:一是放松對開發商的信貸;二是出臺個人所得稅購房抵免,刺激需求。我們認為,前者會緩解開發商資金壓力,使其遠離破產風險,但會減緩降價速度,拉長行業調整周期。對於後者,有利於中高端購買意願的提昇和恢復,但我們認為這一政策投入成本高,且會進一步拉大貧富差距,其出臺背景一定是的宏觀經濟下滑得非常厲害。在這種經濟背景下,加上房價預期的不明確,政策作用將被削弱。
短期反彈仍可能持續,建議逢低適當加高配置。盡管地產板塊前期已經有不小的漲幅,但超預期幅度的降息,及對後續利好政策的預期,可能使房地產板塊繼續反彈,特別是部分前期漲幅明顯偏弱的股票。此外,由於深圳市場11、12月兩月推盤量大幅上昇,導致短期成交量同比大幅增長,也會提昇市場的信心。因此,如果股價出現下跌,仍可適當加高配置。
我們維持09年從標配到超配的投資策略。從中期6個月看,庫存積壓的消化和消費信心的恢復仍需要時間,開發商的資金將進一步變緊,房價下跌趨勢仍然難以改變,而購買力在明年不確定性增強。因此我們仍然維持行業『中性』評級,建議09年上半年標准配置,下半年提昇行業倉位配置。
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