90|70政策的目的是加大中小戶型商品房的供應量,在大量建設廉租房和經濟適用房、限價房的形勢下,住房分配結構的調整深化,結束對商品房戶型的限制是當務之急。
我們知道,除了保障類住房解決百姓的基本需求之外的,還有大量的城市居民需要改善現有住房的條件,商品房消費人群主要是這個層次。隨著保障住房的落實,商品房逐漸傾斜至改善需求人群是必要的。
那麼這類人群的特點是什麼呢?首先,基本住房早已解決,甚至房改時有房兩套以上的;其次,拆遷實物補償有房兩套以上的;再次,隨著年齡、閱歷增長,收入水平逐漸提高,原有住宅戶型太小,滿足不了高層次需求的;第四,子女逐漸進入婚嫁年齡的…………
特別是二三線城市,90|70的標准與真實的改善性需求有很大的不同。大戶型、豪華型纔是改善性需求人群追捧的。
市場的歸市場、保障的歸保障,這樣的思路很清晰的表現出來,那麼繼續維持90|70政策就沒有必要了。隨著保障住房的大量上市,原有商品房中嚴格遵守90|70政策的政府有責任采用諸如回購為政策性住房的方式解決,開發企業也應該調整思路,及時脫套,順應形勢轉入到真正適銷對路的商品房開發中。
應該說目前中小戶型項目的難點在於主政者思路的混亂不定造成的,特別是如萬科這類企業,招拍掛高價拿地之後,政府沒有承擔政策責任,導致萬科這樣的公司因為市場需求被中小戶型所限制,沒有了發揮他們長項的餘地。
政策風險在中國房地產發展歷程中一直是最大風險,屢屢變化的政策,使得開發企業無所適從,更兼之二三線城市城市規劃無序狀態導致的變更,使得開發企業在產品定位上有很大的風險,從眾者很難避開政策調整的傷害。
建議住建部廣泛調研市場,對商品房戶型限制政策及時調整,給開發企業更多的自主權,而不是無謂的限制。
第一:取消90|70政策;
第二:在建項目不能變更的,回購為限價房和經濟適用房;
第三:正在規劃階段的中小戶型為主的項目,適當調整容積率,以稀釋建設成本;
土地資源的稀缺和未來土地征用成本隨著補償標准的提高,以及未來經濟水平大幅居民改善性需求提高,居民住房需求仍有無限的市場。人均26平米的居住水平有巨大的提昇潛力。
集約節約用地是未來幾十年的重點。